Sur le marché de l’immobilier, il arrive de rencontrer l’expression « nue-propriété », surtout pour les propriétés résidentielles. Normalement, ce qui attire, c’est le prix, plus avantageux et souvent beaucoup plus bas que le prix du marché. Il s’agit d’une opportunité d’investissement intéressante à long terme, mais uniquement si vous en connaissez le fonctionnement et les conditions.
Essayons de clarifier cette forme particulière de propriété privée dont les origines sont très anciennes, puisqu’elle est issue du droit romain.
Nue propriété et usufruit
La nue propriété est une forme de propriété « nue », et donc privée du droit de jouissance et d’exploitation économique du bien défini comme « usufruit » et qui appartient à une autre personne.
Cette situation de séparation de la nue-propriété et de l’usufruit ne dure pas pour toujours mais est « limitée dans le temps », soit de manière déterminée, soit de manière indéterminée. Dans le cas d’une personne physique, l’usufruit dure normalement toute la vie de la personne et dans ce cas, il est à durée indéterminée. Les parties peuvent également fixer une durée maximale (30 ans en Italie et en France) et dans ce cas, l’usufruit est à durée déterminée. Dans le cas d’une personne juridique également, la loi établit une durée maximale, et donc déterminée.
À la fin de l’usufruit, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent, revenant ainsi à la situation initiale de la propriété dite pleine ou entière, c’est-à-dire la forme de propriété que nous connaissons tous.
Comme pour les bien en pleine propriété, l’achat de l’usufruit est complété par un acte notarié normal et, sur le plan fiscal, il est soumis aux mêmes taux que la pleine propriété.
Investissement à moyen et long terme
Dans l’immobilier, la nue-propriété est considérée comme un investissement à moyen ou long terme, en raison des temps variables dans la disponibilité du bien. Cet investissement bénéficie également d’une charge fiscale réduite.
Au cours de la dernière décennie, le marché de la nue-propriété s’est développé en raison de la crise économique et du vieillissement progressif de la population. En particulier, de nombreuses personnes âgées ont vendu la nue-propriété de leur bien en gardant l’usage à vie. Dans la plupart des cas, l’objectif était de « monétiser » la valeur de leur propriété et de se débarrasser des frais d’entretien extraordinaires et des charges fiscales liées à l’utilisation.
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Avantages pour les vendeurs et les acheteurs
La nue-propriété offre des avantages incontestables par rapport aux propriétés « normales » sur le marché. Des avantages tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur type est une personne âgée, sans héritiers, qui a besoin de liquidités dans un court laps de temps, mais qui a l’intention de continuer à vivre dans sa propre maison. Il peut s’agir d’un outil de planification fiscale valable en cas de passage générationnel, lorsque le parent propriétaire transfère la nue-propriété à un héritier tout en se réservant l’usufruit.
Pour l’acheteur, en revanche, l’achat de la nue-propriété offre plusieurs avantages, à commencer par le prix d’achat, inférieur à la valeur du marché. Cette valeur est en fait diminuée de l’usufruit, calculé sur la base des tableaux prévus par la loi.
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Comment le prix de la nue-propriété est-il calculé ?
Afin d’identifier la valeur la plus correcte pour ce type de transaction, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier. En général, on procède en établissant la valeur de marché de laquelle il faut déduire un coefficient variable, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Les valeurs des coefficients varient selon les publications périodiques du Ministère des Finances et sont basées sur les statistiques concernant l’espérance de vie dans le Pays de référence et le taux d’intérêt actuellement en vigueur.
En bref : plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété sera élevée. La taxation de l’achat augmentera également en proportion.
FAQ
Si je veux faire un investissement, devrais-je acheter la nue propriété ?
Tout à fait oui, s’il n’y a pas de besoin immédiat d’utiliser le bien dans un avenir immédiat. L’achat d’un bien en nue-propriété garantit l’avantage d’acheter un bien à un prix inférieur à la moyenne du marché, dans l’espoir d’obtenir une réévaluation du bien à moyen terme. Il faut se souvenir que l’investissement doit être envisagé à long terme.
La valeur de la nue-propriété est-elle inférieure au prix de marché ?
Oui, en achetant une nue-propriété, la valeur de la propriété est réduite par l’usufruit de celle-ci. Par exemple : considérons une nue-propriété vendue avec un usufruit à temps (10 ans), l’usufruitier étant âgé de 75 ans. La valeur commerciale, dans ce cas, sera d’environ 65% par rapport à la valeur de la pleine propriété.
Qui va prendre en charge les frais ?
L’entretien ordinaire est à la charge de l’usufruitier. Les frais extraordinaires, par contre, doivent être supportés par le nu-propriétaire.
Puis-je effectuer des travaux sur le bien après l’achat ?
Il est possible de faire des travaux à l’intérieur du bien uniquement avec le consentement de l’usufruitier et en accord avec ce dernier.
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Qu’entend-on par usufruit temporel ?
L’usufruitier est la personne qui a le droit de résider dans l’immeuble. L’usufruit peut être de durée indéterminée, c’est-à-dire tant que l’usufruitier est vivant, ou de durée déterminée. Dans ce cas, le droit de l’usufruitier a une date d’expiration (10, 15, 20 ans, etc.). L’usufruit temporel affecte la valeur de la nue-propriété.
Puis-je demander à l’usufruitier de laisser le bien après l’achat ?
Non. Il est le droit de l’usufruitier de jouir du bien immobilier dont la nue-propriété est transférée pour une période déterminée (usufruit temporel) ou pour la durée de sa vie (usufruit).
Il en va autrement lorsque, après un certain temps, un accord est conclu avec l’usufruitier pour acquérir son « droit » d’utiliser le bien immobilier.