Investissements et fonds ESG dans l’immobilier
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Covid-19 a considérablement influencé les préférences, les attentes et les évaluations en matière d’immobilier, accélérant certaines tendances déjà en cours. Parmi celles-ci figurent certainement la numérisation du travail, la transformation des habitudes d’achat et une attention accrue à la durabilité environnementale, sociale et de gouvernance, les facteurs dits ESG – Environmental, Social and Governance. Dans l’évaluation d’un bien immobilier, ces facteurs sont désormais devenus une composante fondamentale aux côtés des critères économiques et financiers traditionnels.

La durabilité n’est plus seulement la responsabilité des entités à but non lucratif ou les sujets dits « verts », mais une exigence de tout investissement. Les acteurs du marché s’orientent de plus en plus vers une politique d’investissement et de gestion qui ne soit plus basée sur le seul profit, mais aussi sur l’adoption des meilleures pratiques et procédures ESG.

Selon le rapport Global Investor Study 2020 de Schroders,  77 % des investisseurs ne feraient jamais d’investissements contraires à leurs principes moraux. Seuls 23 % seraient prêts à le faire avec la perspective de rendements plus élevés. En outre, 47 % des personnes interrogées sont prêtes à investir dans des fonds durables pour contribuer à une société plus verte, ce qui représente une augmentation de 42 % par rapport à 2018.

Dans Italie et en France, respectivement 82 et 78 % des investisseurs affirment qu’ils n’investiraient jamais à l’encontre de leurs idéaux. En Russie, 80 %, alors que les États-Unis révèlent un pourcentage de seulement 67 %.

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Les fonds ESG dans l’immobilier

Les fonds ESG sont une tendance croissante sur le marché de l’immobilier. Ces investissements se situent à mi-chemin entre les transactions à caractère solidaire qui visent à atteindre des objectifs sociaux et culturels, et les transactions traditionnelles. Cela ne signifie pas que les transactions immobilières traditionnelles négligent systématiquement les aspects environnementaux et sociaux. Toutefois, il est clair que l’objectif premier des transactions immobilières traditionnelles est la rentabilité de l’opération, quels que soient les types d’actifs et de sociétés concernées.

Cette différenciation est essentielle pour choisir le type de propriété ou d’opération immobilière sur lequel se concentrer. Pour le PNUE – Programme des Nations Unies pour l’Environnement, en 2015, les émissions de CO2 du secteur immobilier représentaient 30 % des émissions annuelles enregistrées, tandis que la consommation d’énergie dans le secteur immobilier était proche de 40 % de celle au niveau mondial. Cela a contribué avant tout à rendre indispensables les Accords de Paris de 2015, premier pacte international juridiquement contraignant sur le changement climatique visant à réduire les émissions de CO2 de 77 % d’ici 2050, mais aussi à sensibiliser à l’importance du changement climatique.

D’où le redressement de l’immobilier, qui a conduit à une plus grande responsabilité en matière d’environnement et à l’amorce de dynamiques vertueuses en matière d’ESG.

Mais si les facteurs environnementaux sont plus facilement reconnaissables, il est plus difficile de saisir le lien avec les facteurs sociaux et de gouvernance. Les immeubles remplissent une fonction sociale, ils font partie de la communauté, ils sont utilisés par des personnes qui attendent un environnement de qualité, moderne et efficace.

Lire aussi: Les anciennes Colonie Savonesi à Garessio (Cuneo) : un nouveau concept de colonies 2.0 par Agedi

fonds de gouvernance sociale environnementale

Quels sont les actifs  » ESG-friendly  » ?

Il existe plusieurs classes d’actifs qui sont facilement associées aux fonds immobiliers ESG. En premier lieu, les écoles, les maisons de repos, les hôpitaux, les EMS, les résidences student housing et les résidences senior living. Dans ce cas, c’est la contribution sociale de ces réalités qui les rend attrayantes pour les investisseurs. Cependant, l’effort de réaménagement des espaces et des lieux selon les critères de soutenabilité et d’économie de la consommation des terres est également de plus en plus lié aux fonds ESG. Il suffit de penser au réaménagement des zones abandonnées. Mais aussi aux bâtiments désaffectés, à la réhabilitation ou à l’extension des espaces verts urbains, aux espaces publics et à la mobilité soutenable. L’objectif de ces interventions n’est plus seulement l’impact social, mais aussi l’impact environnemental et économique sur toute une communauté et son bien-être.

À l’inverse, les fonds ESG contrastent fortement avec les investissements et les transactions à fort impact environnemental, qui ne respectent pas les Accords de Paris ou font passer les besoins économiques d’une entreprise ou d’un investisseur avant ceux du bien-être social collectif.

Notation des fonds ESG : quels sont les facteurs considérés

À ce jour, aucune procédure ou méthodologie univoque n’a encore été définie et reconnue par tous les opérateurs pour élaborer une notation ESG. En plus des agences traditionnelles (Fitch, Moody’s, S&P, etc.), de nouvelles agences sont apparues qui se sont engagées à développer des notations pour les fonds ESG. Ces agences se concentrent spécifiquement sur ces sujets, comme GRESB, qui a été créé à l’initiative des grands investisseurs dans l’immobilier. Les paramètres et les poids de mesure peuvent varier selon l’agence, car chaque élément peut avoir une influence complètement différente sur le résultat global.

Mais voyons en détail avec quels critères il est possible d’effectuer une analyse et d’attribuer un score ESG.

L’élaboration des scores ESG est basée sur des données publiques, publiées directement par les entreprises concernées ou par des rapports, principalement pour des entités non gouvernementales. Ces données permettent d’attribuer un classement « boîte » basé sur les 17 thèmes des objectifs établis par les Nations Unies en matière de développement durable. Ce sont à la fois les méthodes de mesure et l’importance accordée par les agences d’évaluation aux facteurs analysés qui peuvent varier.

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Investissements ESG et risques potentiels

Les fonds ESG et une application correcte des critères devraient contribuer, à moyen et long terme, à l’optimisation d’un investissement. Il n’est pas possible de connaître a priori les risques ou les marges d’amélioration des actifs concernés. Mais il est certain que les biens mal gérés ou inefficaces ont un potentiel inexprimé, tant en valeur économique qu’en rendement.

Les classes d’actifs conformes aux normes ESG permettent d’attirer des investisseurs qualifiés, incités par le potentiel de rendement avec une augmentation progressive sur le long terme. À plus petite échelle, les propriétés bien gérées auront plus de valeur et attireront des locataires de qualité. Selon un rapport de l’INREV, Association Européenne des Investisseurs dans les Véhicules Immobiliers Non Cotés, la différence de rendement entre les sociétés en tête du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) et celles en queue de peloton est de 2,75%.

Le futur de l’ESG dans l’immobilier

Les États-Unis occupant toujours nettement la première place, on suppose qu’en Europe aussi, le respect des facteurs ESG deviendra un objectif prioritaire. Cela ne concerne pas seulement les propriétaires, mais aussi les utilisateurs de biens immobiliers eux-mêmes. En veillant à ce que les actifs soient gérés de manière responsable et durable.

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