19.12.2022

Les investisseurs étrangers misent sur les hôtels italiens. Le travail doit redémarrer en 2023

De plus en plus de chaînes étrangères s’intéressent aux structures italiennes car le Belpaese est toujours considéré comme une destination touristique très attrayante, malgré la pandémie et les restrictions strictes. Le caractère italien de l’offre ne semble toutefois pas menacé : ceux qui viennent chez nous veulent faire l’expérience du style qui nous distingue ; au prix de grosses dépenses.

Une chose est sûre, l’Italie reste une destination touristique très attrayante. Malgré une situation épidémiologique encore précaire et des restrictions qui durent plus longtemps que prévu et plus sévèrement que dans d’autres pays, les investisseurs en hôtellerie croient en la beauté de la Péninsule, considérant également que la valeur des investissements dans le secteur hôtelier au cours de l’année 2020 en Italie était d’environ un milliard d’euros. Les chiffres, du point de vue de la valeur absolue, sont en baisse de 68% par rapport au pic atteint en 2019, qui était pourtant une année record : par rapport aux volumes des cinq dernières années, la baisse peut être calculée à environ -25%. Des signes qui, néanmoins, signifient quelque chose de positif quand on les place dans le contexte catastrophique qui perdure depuis février 2020 et qui a  » éliminé  » deux Pâques, un Noël et de bonnes parties de l’été.

Investissements étrangers, avantages et inconvénients

Après cette mise au point sur l’attrait des hôtels italiens – peut-être plus pour la valeur touristique de la région que pour la qualité réelle des structures – il est toutefois nécessaire d’analyser qui sont les investisseurs. Parce qu’un coup d’œil aux opérations effectuées laisse penser qu’il y a plus d’étrangers que d’Italiens. Et cela risque d’être négatif pour le marché national et pour les petits entrepreneurs qui ont fait l’histoire de l’hospitalité italienne.

En 2019, selon une étude d’Ernest&Young, des transactions d’une valeur de 3,3 milliards ont été conclues dans le secteur hôtelier, soit une hausse de 158 % par rapport à l’année précédente. 83 % des transactions avaient été réalisées par des capitaux étrangers, contre 45 % enregistrés en 2018. En 2019, 91 hôtels et 11 400 chambres ont changé de mains. Géographiquement, la principale part du capital investi est attribuable à Venise (20,8 %), suivie de Rome (14,4 %), puis de Catane, Milan, Florence et Gênes, avec des parts comprises entre 8 et 10 %.

S’il est vrai que les investisseurs étrangers s’intéressent depuis un certain temps aux actifs touristiques italiens, il est tout aussi vrai que la crise a déclenché de nouveaux investissements immobiliers. En septembre 2020, le groupe français Covivio a acheté sept hôtels italiens, dont l’Exedra à Rome, pour 573 millions d’euros au fonds Varde Partners, qui l’avait lui-même acheté pour 150 millions d’euros à la famille Boscolo. Le fonds Elliott a vendu le Bauer à Venise au groupe immobilier autrichien Signa.

La plus grosse transaction enregistrée a été la vente par Varde Partners des hôtels Dedica Anthology à Covivio (environ 330 millions pour les propriétés italiennes), tandis que la plus importante transaction portant sur un seul actif a été la vente par Elliott/Blue Skye du Palazzo Bauer à Venise à l’investisseur autrichien Signa.

En ce qui concerne l’avenir, les destinations alternatives aux grandes villes d’art sont privilégiées pour les investissements à venir, et les investisseurs se concentrent sur les solutions de luxe, de villégiature, de style de vie et hybrides, capables de diversifier les sources de revenus, sur les centres de villégiature et les hôtels de style de vie. En 2021, 100 hôtels ils ont dû ouvrir leurs portes, soit plus de 17 000 chambres, dont 64 sont en construction et 36 en projet. Des sites alternatifs tels que Trieste, Bergame, Bologne, Cortina d’Ampezzo et Pérouse ont particulièrement bien résisté, tandis que les quatre fantastiques (Milan, Venise, Florence et Rome), où se concentrent 78% des valeurs immobilières hôtelières des villes – sur un parc immobilier hôtelier italien total estimé à plus de 117 milliards en 2020 – restent pénalisés par le blocage des flux étrangers.

De grands projets aux mains d’étrangers

La plupart des grands projets sont de propriété étrangère. En particulier, la tendance est à l’achat d’hôtels et de palais historiques pour les utiliser comme hôtels. Il s’agit de projets très médiatisés qui font suite à d’autres opérations déjà entreprises ces dernières années. La tendance est de proposer une offre hôtelière qui va vers le  » grand  » et pour cela l’activité des grandes chaînes semble être la plus crédible. Aussi parce que les mouvements des investisseurs se font aujourd’hui pour être prêts en 2023, lorsque la machine du tourisme international redémarrera. Les chaînes étrangères peuvent amener encore plus de touristes étrangers et cela ne peut être qu’avantageux pour Sistema Italia car l’activité induite générée par celles-ci est très riche. L’espoir est que les structures conservent un maximum de personnel italien, mais celui-ci doit se mettre à jour, se former et élargir ses horizons pour être prêt.