10.01.2023

La régénération urbaine de la périphérie de la Lombardie

La régénération urbaine des zones périphériques de la Lombardie est un moteur essentiel pour l’économie régionale et nationale, ainsi que pour la qualité de vie de millions de personnes. Les zones dégradées, désaffectées ou menacées de dégradation, couvrent une superficie totale d’environ 22,6 kilomètres carrés et 67 300 bâtiments, presque tous (98%) à prédominance résidentielle, à redévelopper, ce qui pourrait revitaliser le tissu ouvrier et productif de la zone grâce à un changement d’affectation vers des activités économiques capables d’augmenter la valeur.

Les territoires périphériques de la Lombardie et une nouvelle centralité

La Lombardie est un laboratoire intéressant pour l’analyse, l’étude et la mise en œuvre de modèles régénérateurs pour les territoires périphériques : réinventer la dimension de l’urbe à travers la restitution de nouvelles « centralités ». Les territoires périphériques représentent un défi important pour la construction d’une identité urbaine étendue à l’échelle supra-locale, régionale, capable de faire face à une redistribution générale de la qualité, des ressources et des opportunités. Les zones périphériques doivent devenir, grâce à des processus de régénération, une partie intégrante, significative et souhaitable d’une région qui aspire à être équilibrée, durable, inclusive et, par conséquent, résiliente et attractive.

Les éventuels processus de régénération urbaine du laboratoire de Lombardie, en plus des surfaces estimées précédemment et directement liées aux zones urbaines qui ont vu leur fonction économique d’origine cesser et qui peuvent voir leur réaménagement en clé de travail, affecteront environ 250 kilomètres carrés de terrain et une surface brute constructible de 91 millions de mètres carrés.

Les futures fonctions urbaines s’articuleront dans une mixité d’usages qui verra une prédominance des surfaces résidentielles (39,9 millions de mètres carrés, soit environ 44%), suivies des surfaces logistiques et de production (29,6 millions de mètres carrés, soit 32,5%), des surfaces de bureaux et de commerces (14,3 millions de mètres carrés, soit environ 16%), et des équipements d’intérêt collectif (7,2 millions de mètres carrés, soit un peu moins de 8%).

Le marché immobilier en Lombardie

Le marché immobilier de la Lombardie en 2021 a été confirmé comme le plus dynamique d’Italie, avec des achats et des ventes en hausse d’environ 14% par rapport à la moyenne italienne d’environ 11%. Dans la région, même les prix moyens de l’immobilier résidentiel, qui avaient inversé leur tendance à la baisse trois ans plus tôt que dans le reste du pays, montrant de faibles signes de reprise dès 2016, se sont ensuite consolidés jusqu’en 2019, après la contraction de 2020 ont renoué avec la croissance, montrant des perspectives d’amélioration supplémentaire en 2022.

En Lombardie, on estime un total de 140 000 ventes de propriétés résidentielles à la fin de l’année, ce qui correspond à plus de 23% du total national, quantifiable à 600 000 transactions. Le poids de la région sur le pays, après être resté stable pendant huit ans avec une part d’environ 20%, a augmenté de 2016 à aujourd’hui, avec de nouvelles attentes d’une augmentation à un poids d’environ un quart des échanges totaux. Grâce à une population en constante augmentation jusqu’au début de 2020, deux fois plus de maisons sont échangées en Lombardie qu’en Lazio, deuxième région d’Italie avec environ 67 000 transactions, et presque deux fois et demie plus qu’en Émilie-Romagne, troisième avec 59 000 transactions, au Piémont et en Vénétie, avec respectivement environ 58 000 et 56 000 échanges.

Les prévisions pour 2022 indiquent une augmentation des volumes transigés sur le marché résidentiel lombard d’environ 13 %, avec une pression légèrement moins forte qu’actuellement, contre un taux de croissance national de 8,3 %.

Les prix moyens du secteur résidentiel enregistrés en Lombardie en 2021, malgré les difficultés évidentes de certains territoires, confirment la bonne santé globale de l’industrie immobilière, avec une augmentation d’environ un point de pourcentage, après la diminution d’un poids égal en 2020. La région avait affronté la phase positive du nouveau cycle immobilier de manière plus régulière que la moyenne du pays : après avoir perdu environ cinq points de pourcentage entre 2008 et 2009, les prix moyens ont encore baissé de deux points entre 2010 et 2012 et d’un point de pourcentage les trois années suivantes, avant de revenir en territoire positif en 2016. En Italie, en revanche, la tendance négative s’est poursuivie pendant dix ans, l’année précédente ne se rapprochant de la parité qu’en 2019, suivie d’une baisse de deux points en 2020, d’un ajustement positif minime à la fin de 2021 et de prévisions de croissance d’environ deux pour cent pour 2022.

Une analyse des capitales provinciales de Lombardie

Milan représente le plus grand marché d’Italie, ainsi que le deuxième plus grand pour le secteur résidentiel à l’échelle nationale après Rome. Les achats et les ventes enregistrés dans la ville en 2021 couvrent 19% du total pour la région Lombardie et 66% pour les capitales provinciales, tandis que le chiffre d’affaires de la ville représente plus de 82% du chiffre d’affaires réalisé dans les capitales provinciales. Tous les principaux indicateurs de marché se référant au poids de Milan ont été confirmés au cours des 12 derniers mois par rapport à 2019, les achats et les ventes gagnant un peu moins de 25 points de pourcentage sur 2020 et 4% sur 2019, et le chiffre d’affaires augmentant d’environ 23 points de pourcentage et d’un peu plus de 1% sur 2019. Une nouvelle progression est attendue l’année prochaine, avec une augmentation du chiffre d’affaires et des ventes, mais avec des variations moins intenses qu’actuellement.

Brescia, Monza et Bergame se disputent la deuxième place du classement régional. Dans ce classement relatif, Brescia arrive largement en tête pour le nombre d’achats et de ventes, avec 2 800 transactions contre environ 1 800 pour les deux autres capitales, tandis que Monza a un chiffre d’affaires supérieur d’environ dix millions d’euros à celui de sa concurrente (428 millions d’euros contre 418 pour Brescia et 357 pour Bergame). Les capitales prévoient une croissance tant du chiffre d’affaires que du nombre de ventes, même si Brescia s’avère être le marché le plus vivant et se redresse fortement par rapport à ses concurrents.

Côme, Varèse et Pavie pèsent, en termes de chiffre d’affaires, entre 1,5% et 2% du total des capitales régionales, avec une tendance, sauf pour 2020, à la croissance stable, tandis qu’elles enregistrent, pour l’année en cours, un nombre d’achats et de ventes de 1.300, 1.000 et 1.350 unités respectivement (entre 2,5% et 3,3% du total).

Crémone, Lecco, Lodi et Mantoue ont réalisé chacune un chiffre d’affaires égal à un pour cent du total, confirmant ce qui avait été enregistré dans la période précédant l’urgence Covid et avec une tendance positive confirmée également pour 2022. Parmi ces quatre capitales, en ce qui concerne le nombre d’achats et de ventes, Crémone est en tête avec environ 1 060 transactions, suivie de Mantoue avec 1 020, Lodi est en troisième position avec 850, Lecco en quatrième avec 830. Toutes les données prévisionnelles des indicateurs de chiffre d’affaires et de commerce sont à la hausse.

Sondrio est la dernière capitale provinciale de Lombardie, tant en termes de chiffre d’affaires, sur lequel elle pèse moins de 0,5%, qu’en termes de nombre de métiers (ils représentent environ 1%). Le poids de ces deux indicateurs pour la ville devrait également augmenter l’année prochaine.

L’attractivité des banlieues des capitales de la Lombardie

La tendance du marché immobilier à Milan présente un élément de grand changement par rapport au passé récent : la zone est le point de référence pour les plus grandes variations des indicateurs au cours de l’année. En 2021, les cinq premières positions, représentées par sept zones, sont occupées par des districts suburbains dans lesquels la hausse des prix a dépassé six points de pourcentage.

Si l’on considère l’évolution des valeurs dans les quartiers les plus dynamiques des capitales lombardes, cette tendance n’est pas aussi prononcée. Trois districts semi-centraux sont désormais en tête, ainsi que trois districts périphériques en haut du classement. Les résultats sont représentatifs de l’évolution de l’intérêt pour le secteur résidentiel à tous les niveaux. Borgo San Giovanni, Zima-Cremona, Ronchi, San Polo, San Bartolomeo et Sant’Eufemia sont tous à Brescia, tous situés dans des zones en dehors du centre ville, mais représentatifs d’un bâtiment, d’un tissu urbain et social et de valeurs absolues des maisons très différents.