Au cours des 15 dernières années, le marché de l’immobilier a adopté une dynamique cohérente à l’échelle mondiale, influencée par des phénomènes exogènes d’importance mondiale, tels que l’implosion des prêts hypothécaires à haut risque en 2009, originaires des États-Unis, et la crise financière et immobilière mondiale qui a suivi.

Dans presque tous les pays des plus grandes économies du monde, les ventes et les prix avaient continué à augmenter même pendant les années difficiles de la Covid (la découverte du travail à domicile avait même alimenté la demande d’achats) et même pendant la première phase de la guerre en Ukraine. Puis, depuis l’été dernier, le bond de l’inflation et des taux d’intérêt a provoqué un arrêt brutal du marché immobilier.

Cependant, les conséquences pour le marché immobilier sont différentes selon la personne qui l’observe : que ce soit depuis le monde résidentiel des particuliers ou depuis celui des investisseurs.

En fait, le segment résidentiel commence à montrer les premiers symptômes de malaise, avec une réduction un peu partout, y compris en Italie, du nombre de transactions, avec des prévisions pour la fin de l’année en baisse par rapport à 2021, qui avait même dépassé les niveaux d’avant la crise. Les prix ont également commencé à baisser, quoique plus lentement, notamment aux États-Unis, en Grande-Bretagne et même à Paris, la ville la plus chère d’Europe (après le Luxembourg), habituée à une croissance à deux chiffres, où la baisse des prix est supérieure à 1 %.

Selon le « Bubble Index » établi en 2022 par Ubs, les villes présentant un « risque de bulle » sont Toronto, Francfort, Zurich, Munich et Amsterdam. Malgré l’explosion des prix et du nombre de transactions, qui absorbent près d’un quart du chiffre national, Milan est encore loin du risque de bulle, la valeur des maisons étant toujours considérée comme sous-évaluée par rapport à celle des autres métropoles européennes.

Pour Milan, en effet, malgré un ralentissement physiologique du volume des transactions après six trimestres consécutifs de hausse, les prévisions tablent toujours sur une croissance des prix jusqu’aux Jeux olympiques d’hiver de 2026, mais à un rythme plus lent qu’aujourd’hui, grâce notamment à d’importants réaménagements urbains à forte vocation « verte », comme la reconversion des sept anciennes gares ferroviaires.

Il y a Milan et puis il y a le reste de l’Italie. Où l’on s’attend à une baisse générale de l’immobilier résidentiel en raison de la hausse continue des taux d’intérêt et de l’augmentation du coût de la vie, les futurs acheteurs des classes moyennes devant reporter leurs projets ou réduire leurs surfaces, avec toutefois des exceptions dans le segment « luxe » et dans les résidences secondaires, qui connaissent une nouvelle jeunesse, également favorisée par le smart working.

Et le monde des investisseurs ?

Au niveau mondial, 2022 a été une année de croissance pour les investisseurs institutionnels, et en particulier pour les fonds immobiliers, pour lesquels les chiffres globaux parlent d’une augmentation de 17% en glissement annuel des actifs sous gestion, s’avérant pratiquement invulnérables aux guerres, aux fluctuations financières et aux crises de marché, profitant même de la forte inflation mondiale pour augmenter leur poids dans les portefeuilles institutionnels. Et maintenant, se préparer à la révolution éco-durable et aux changements dans la consommation d’énergie.

Dans l’Italie de l’après-Covid, le secteur immobilier a été tiré par la logistique et les hôtels, avec une forte demande de bureaux de nouvelle génération. Le secteur de l’habitat, traditionnellement l’apanage des acheteurs privés, mais de plus en plus prisé par les investisseurs, notamment internationaux, a également connu une forte croissance, en particulier dans les segments dérivés (co-habitation, habitat étudiant, habitat senior, build-to-rent, etc.) qui, en proposant des modèles résidentiels diversifiés visant à satisfaire l’évolution de la demande de logements, assurent désormais une plus grande stabilité et résilience par rapport à d’autres classes d’actifs et, grâce à la hausse des loyers, une bonne rentabilité.

La logistique, les sciences de la vie, les centres de données et les logements étudiants sont des catégories d’actifs dans lesquelles l’Italie est encore structurellement à la traîne par rapport à d’autres pays et qui présentent donc un énorme potentiel de croissance dans le Bel Paese.

Pour 2023, cependant, la situation économique et géopolitique mondiale pousse les investisseurs à l’attentisme.

Et quelque chose commence également à grincer chez les investisseurs, si l’on pense au géant Blackstone, qui a suspendu en décembre les rachats aux souscripteurs de son fonds immobilier Breit (Blackstone Real Estate Income Trust), d’une valeur de 126 milliards de dollars, et a vu le cours de son action chuter de façon spectaculaire.

Tandis qu’à l’autre bout du monde, dans le pays où la bulle a d’abord éclaté, la Chine, où le secteur immobilier est une priorité absolue pour l’économie, on observe les premiers signes d’une reprise vers la normalité, grâce notamment à la fin de la politique du zéro-covid et à la maxi-injection de capitaux que les banques du Dragon ont accordée fin novembre au secteur de la construction qui risquait de s’effondrer.

Enfin, il n’y a pas de nuage à l’horizon pour le marché de la location résidentielle, qui est en croissance constante partout depuis des années, aidé par l’intérêt accru des investisseurs pour ce secteur, et qui, précisément pour cette raison, surtout aux États-Unis, crée des tensions sociales et commence également à inquiéter les gouvernements des pays européens, qui envisagent de nouvelles politiques de logement visant à rendre le logement accessible à tous, conformément aux dispositions de l’article 25 de la Déclaration universelle des droits de l’homme (« Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment en ce qui concerne (…) le logement« ).