Francfort et Toronto. Viennent ensuite Amsterdam, Hong Kong, Munich, Tel Aviv, Tokyo et Zurich. Voici les villes où le risque de bulle immobilière est le plus élevé.

Les analyses du secteur, qui évaluent les tendances immobilières dans 25 grandes villes du monde, indiquent que la croissance de la valeur nominale des biens immobiliers résidentiels dans les villes analysées a augmenté de près de 10 % en moyenne entre la mi-2021 et la mi-2022, soit le taux de croissance annuel le plus élevé depuis 2007. Les exceptions à cette tendance sont Hong Kong, Paris et Stockholm, dont les prix de l’immobilier ont baissé.

Les marchés immobiliers sont en tête de l’indice 2022 et présentent le plus grand risque de bulle

Comme nous l’avons déjà mentionné, Francfort et Toronto laissent présager des bulles de prix, mais des risques élevés sont également mis en évidence pour Amsterdam, Hong Kong, Munich, Tel Aviv, Tokyo et Zurich.

Canada : Toronto et Vancouver

En particulier, au Canada, les prix de l’immobilier à Toronto et à Vancouver ont plus que triplé au cours des 25 dernières années et, au cours des deux dernières, l’indice a tiré la sonnette d’alarme, avec un pic de 35 % dû à l’insoutenabilité de la pandémie. Les récentes hausses de taux entreprises par la Banque du Canada seront vraisemblablement à l’origine de la bulle immobilière et la révision des prix est déjà en cours.

Allemagne : Francfort et Munich

En Europe, le marché qui présente le plus grand risque de bulle immobilière résidentielle est le marché allemand. Francfort et Munich sont en tête, avec des indices atteignant respectivement 2,21 et 1,80. Bien que la croissance actuelle se soit ralentie, passant de niveaux à deux chiffres à la mi-2021 à environ 5 % à la mi-2022, les deux villes allemandes ont vu les prix de l’immobilier plus que doubler en termes nominaux au cours des dix dernières années. La combinaison de l’augmentation des coûts de financement et de la faible perspective de croissance économique en 2023 devrait freiner quelque peu l’exubérance du marché, malgré des taux d’inoccupation historiquement bas.

Suisse : Zurich et Genève

Depuis le début de la pandémie, les prix de l’immobilier à Zurich ont augmenté d’environ 20 %. La relation entre les prix d’achat et les loyers y est déséquilibrée et le marché se trouve dans la zone de risque de bulle. Les prix d’achat élevés sont susceptibles de faire l’objet d’un test de résistance à la suite des hausses de taux d’intérêt de la Banque nationale suisse. Mais grâce à la forte croissance continue de la population dans l’espace économique zurichois, un ajustement des prix pourrait se produire au fil du temps, sans qu’une forte correction des prix nominaux ne se produise à long terme.

Même à Genève, le marché est surévalué et le rapport prix/loyer a atteint des niveaux élevés qui ne sont pas synchronisés avec des taux d’intérêt positifs.

Italie : Milan

Après une décennie de stagnation des prix, associée à la reprise économique post-pandémique et à la baisse des taux d’intérêt, les incitations fiscales à la rénovation des bâtiments ont soutenu la croissance des prix à Milan, qui, avec un indice de risque de seulement 0,34, est loin derrière d’autres villes où les prix sont en hausse.

En effet, en raison de l’écart avec le Bund, l’Italie n’a bénéficié que marginalement des politiques monétaires expansives de la BCE au cours de la dernière décennie. C’est pourquoi les valorisations immobilières sont restées ancrées aux fondamentaux. En fait, les prix à Milan, corrigés de l’inflation, ont baissé en moyenne de 1,4 % au cours des dix dernières années, alors qu’ils ont augmenté de plus de 6 % à Francfort,

France : Paris

Par rapport aux autres marchés européens, Paris fait figure d’exception. Les prix nominaux de l’immobilier ont stagné entre la mi-2021 et la mi-2022 et, par conséquent, la capitale française est sortie du territoire à risque de bulle. Malgré cela, la capitale française reste le marché le moins abordable de la zone euro parmi ceux analysés dans l’étude.

Angleterre : Londres

Avec un indice supérieur à 1, Londres se trouve en territoire surévalué. Les prix sont 6 % plus élevés qu’il y a un an en raison d’une pénurie structurelle de biens immobiliers résidentiels face à une demande post-pandémique croissante. Les loyers ont grimpé en flèche car les acheteurs potentiels ont du mal à trouver des biens appropriés.

États-Unis : Miami, Los Angeles, San Francisco et New York

La hausse des prix a poussé Miami et Los Angeles dans des territoires surévalués. En particulier, la première a continué à bénéficier d’une immigration soutenue et de l’intérêt marqué des investisseurs étrangers ; à Los Angeles, en revanche, les déséquilibres se sont encore accentués au point que l’inabordabilité a atteint des sommets presque sans précédent.

Les perspectives sont sombres pour San Francisco si l’on considère les embauches contenues dans le secteur technologique et la poursuite estimée des modèles de travail hybrides et à distance.

Quant à New York, la ville de la Grosse Pomme a enregistré la plus faible augmentation de prix de toutes les villes américaines analysées l’année dernière.

Moyen-Orient : Tel Aviv et Dubaï

Pour la première fois, Tel-Aviv se trouve en territoire de bulle. Le marché a vu les prix de l’immobilier tripler de 2001 à 2017 et les loyers ont presque suivi, en partie à cause d’une pénurie fondamentale de logements. Après une brève correction en 2018, Tel-Aviv est revenue à une phase explosive de croissance des prix : entre la mi-2021 et la mi-2022, en effet, les valeurs ont augmenté de 18 %, atteignant leur plus haut niveau depuis 2010.

Enfin, Dubaï. L’année dernière, la flambée des prix du pétrole et la résurgence de l’immigration ont relancé le marché. Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 10 % entre la mi-2021 et la mi-2022 et, au cours des quatre derniers trimestres, les loyers ont même dépassé la croissance des prix de l’immobilier. Le marché reste donc assez bien valorisé.

Asie : Tokyo et Hong Kong

À Tokyo, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté presque continuellement pendant plus de vingt ans, stimulés par des conditions financières attrayantes et la croissance démographique. Les déséquilibres ont atteint le seuil du risque de bulle, car l’accessibilité financière a continué à se détériorer, mais des signes d’affaiblissement sont apparus récemment, la croissance des prix ayant été divisée par deux pour atteindre 5 % pour la première fois en dix ans, ce qui est inférieur à la moyenne nationale.

Quant à Hong Kong, même si le marché a connu une correction nominale des prix d’environ 4 % entre la mi-2021 et la mi-2022, il n’a pas encore quitté le territoire de la bulle.