Depuis sa présentation le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience fait parler d’elle. Promettant d’accélérer la transition écologique dans tous les aspects de notre quotidien, elle vise clairement à lutter contre les logements mal isolés et énergivores. Elle a même établi un arsenal de sanctions qui entreront en vigueur progressivement de 2022 à 2034 : interdiction progressive de louer des biens énergivores, augmentation ou indexation de leurs loyers, poursuites judiciaires contre les propriétaires en cas de non-respect des nouveaux critères de décence, obligation pour les propriétaires d’effectuer les rénovations nécessaires, octroi de dommages et intérêts en faveur des locataires. En bref, la guerre est déclarée aux logements énergivores. L’accent est désormais mis sur l’accélération des rénovations énergétiques dans le but d’atteindre la neutralité carbone.
Avec plus de 300 articles, cette nouvelle loi concerne tous les professionnels de l’immobilier en France. Pour les professionnels du secteur, la première conséquence directe est sans conteste l’obligation renforcée d’informer plus précisément les acquéreurs et les locataires sur les performances énergétiques de leur bien. Depuis le 1er janvier 2022, ce devoir d’information renforcé doit se traduire dans les annonces immobilières de vente ou de location, en précisant le classement de la performance énergétique et le classement des émissions de gaz à effet de serre des biens. Les dépenses énergétiques doivent également figurer dans tous les contrats de vente et de location.
L’objectif est d’uniformiser les pratiques au sein de la profession, qui devra assimiler tous ces changements et fournir régulièrement ces informations.
Frappés au cœur de leur devoir d’information et de conseil, les professionnels, qu’ils soient spécialisés dans la location ou la transaction, devront être encore plus vigilants. Il ne suffit pas de remplir les obligations d’information.
Pour en saisir toute la portée, rappelons que le devoir initial d’information et de conseil vise à compenser le déficit de connaissances entre le professionnel, expert dans son domaine, et le client. Par conséquent, il est essentiel d’examiner attentivement les informations fournies aux clients concernant les subtilités des biens qu’ils ont l’intention d’acheter ou de louer. Le non-respect de ce devoir constitue une véritable faute et engage incontestablement la responsabilité du professionnel. Si la jurisprudence a largement admis que la présomption de connaissance ne pouvait s’étendre à tout et à tous, elle est aujourd’hui plus stricte en la matière. En outre, compte tenu de la tendance actuelle, il est fort probable qu’elle ne fasse preuve d’aucune indulgence à l’égard des professionnels qui ignorent les implications de la loi sur le climat. On attend d’eux qu’ils soient capables de transmettre des informations claires et suffisantes à leurs clients, de les préciser, de les corriger et de les mettre à jour si nécessaire.
L’obligation plus lourde de fournir des conseils s’ajoute à la responsabilité du professionnel d’adapter le bien proposé aux besoins du client ou à l’usage qu’il souhaite en faire. Ils sont également tenus de conseiller leurs clients sur le bien-fondé de leurs décisions. C’est là que réside le défi, car le devoir de conseil inclut implicitement l’obligation de décourager une mauvaise transaction ou au moins de mettre en garde contre les risques potentiels.
On le voit, les professionnels doivent faire preuve d’une grande vigilance quant à l’information et à l’accompagnement de leurs clients lors de la vente, de l’acquisition et de la location de biens immobiliers énergivores. Ils devront désormais prendre en compte l’impact de la consommation d’énergie sur la valeur du bien en raison des rénovations nécessaires et des coûts qui y sont liés. En d’autres termes, ils devront se concentrer sur la « valeur verte » des biens immobiliers, compte tenu notamment de son impact potentiel important sur le cadre financier final et, par conséquent, sur le prêt hypothécaire envisagé.
Dès lors, comment orienter son client ? Vers un coût moyen de rénovation au mètre carré ou plutôt vers un budget prévisionnel des travaux ? La solution réside peut-être dans l’audit énergétique qui sera obligatoire à partir de septembre 2022 avant la vente de biens immobiliers dont le classement de performance énergétique est de classe F ou G. Complémentaire au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui identifie les déficiences énergétiques d’un bien, cet audit fournira non seulement de simples recommandations mais des propositions concrètes de travaux visant à réduire la consommation d’énergie du bâtiment. Les solutions de rénovation proposées peuvent concerner la structure du bâtiment, l’isolation thermique, les systèmes de chauffage, de ventilation, d’éclairage ou de production d’eau chaude.
L’estimation des coûts de ces travaux doit être précisée, ainsi que leur impact théorique en termes d’économies d’énergie. Cependant, il est crucial de s’assurer de la qualité de l’exécution de l’audit. Le Ministère du Logement promet de travailler à l’harmonisation des méthodes et des exigences de contenu. C’est peut-être la clé pour garantir la responsabilité du professionnel.