La Principauté de Monaco est un petit État souverain, neutre, sûr et indépendant. Doté d’un système fiscal favorable, est caractérisé par un contexte international de résidents provenant de plus de 140 pays dans le monde.

Un endroit idéale où vivre riche en culture et des événements sportifs, avec un climat doux et agréable tout l’année et paysages pittoresques et caractéristiques.

Son marché immobilier exprime les valeurs les plus élevées au monde, mais contrairement à d’autres marchés immobiliers similaires (New York, Paris, Londres, Hong Kong, Milan, etc.), la Principauté de Monaco a historiquement garanti des rendements stables et une croissance continue et ininterrompue du capital, étant moins volatile et avec un faible niveau de risques.

Explorons donc ce marché immobilier qui présente des caractéristiques uniques au monde.

Formes d’investissement immobilier possibles.

Tout d’abord, toute personne a la possibilité d’investir dans le marché immobilier monégasque. Il n’est pas donc nécessaire d’avoir la résidence ou le siège social d’une entreprise dans la Principauté.

L’offre de biens immobiliers propices à l’investissement est limitée, mais en s’appuyant sur un professionnel de l’immobilier sérieux, reconnu et fiable, cet aspect ne représente pas un obstacle.

Vous pouvez choisir entre deux typologies d’achat:

• un bien immobilier neuf (dans les cinq ans suivant l’achèvement des travaux de construction) « ventes » ou « ventes en première main »,
• un bien immobilier d’occasion sur le marché de la revente (les soi-disant « reventes »).

Dans le premier cas, l’acheteur doit supporter le coût de la taxe sur la valeur ajoutée-TVA (20 %). Dans le second cas, elle n’est pas due.

Le marché immobilier de la Principauté de Monaco est principalement caractérisé par des transactions d’unités résidentielles. Dans une moindre mesure, de bureaux et de magasins. Les transactions impliquant les rares villas situées dans les deux kilomètres carrés de territoire, ainsi que les propriétés industrielles/artisanales, sont peu significatives.

Depuis 2004, l’IMSEE (Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques) publie un observatoire du marché immobilier axé sur les ventes et les reventes de biens résidentiels. Il n’existe toujours pas d’observatoire similaire pour les locations immobilières.

Le marché immobilier en 2023.

Historiquement, dans la Principauté, il y a eu peu de ventes de nouveaux logements par rapport à un nombre beaucoup plus important de reventes de biens « d’occasion ».

Au cours des dix dernières années, entre 11 (en 2014) et 88 (en 2022) ventes en première main ont été conclues. Environ 200 ventes, pour une valeur d’environ 450 millions d’euros. Cependant, les années 2022 et 2023 ont été particulièrement rentables pour le segment des nouveaux logements. Le milliard d’euros a été dépassé en 2022, avec une légère baisse, mais toujours au-dessus du milliard, en 2023.

Il s’agit d’un événement physiologique, dû à l’afflux de nouveaux développements immobiliers sur le marché et à la forte reprise après la pandémie de Covid-19.

En 2023, 416 transactions immobilières ont été réalisées à Monaco, dont 388 reventes et 28 ventes de nouvelles propriétés. Bien que cela représente une baisse d’environ 20% par rapport à 2022, en termes de volume, la valeur totale des transactions de 3,23 milliards d’euros reste néanmoins à des niveaux records, légèrement inférieure à celle de 2022.

La principale raison de la baisse (-68,2% par rapport au record de l’année précédente) est le manque de nouvelles constructions sur le marché.

Les reventes ont également diminué. Plus de 10% par rapport à leur niveau le plus bas depuis 2012, affectant principalement les petites surfaces, les studios et les 2 pièces. Les 3 pièces, qui, selon la réglementation pour obtenir la résidence dans la Principauté, permettent d’accueillir une famille moyenne de 4 personnes, et les appartements de quatre pièces sont les seules tailles en augmentation.

Un autre record en 2023 a été le prix moyen de vente au mètre carré, s’élevant à 51 418 euros. Juste en dessous de 1% par rapport aux 52 000 euros enregistrés en 2021.

Dans le classement des 8 quartiers de la Principauté, Monte-Carlo confirme le plus recherché. Pour ceux qui souhaitent acheter un bien à Monaco, ici on trouve le Casino de Monte-Carlo, les magasins les plus luxueux du Carré d’Or, et les plus beaux bâtiments, dont le Park Palace, le Mirabeau, le Monte Carlo Star, ou le Métropole, avec son centre commercial. On y trouve environ 26% des surfaces totales d’unités immobilières de la Principauté, où en moyenne entre 30% et 35% des transactions annuelles totales de revente ont lieu, atteignant 60% avec le quartier La Rousse.

Le quartier qui se révèle intéressant est La Condamine. En 2023 ont été enregistrées transactions d’une valeur d’environ 263 millions d’euros. Environ 83% de plus qu’en 2022. La plus forte augmentation du prix moyen au mètre carré a été observée, passant de 45 mille à environ 54 mille euros (environ le 20% !).

La plus forte augmentation des prix en 2023 a été enregistré au Larvotto, avec un prix moyen au mètre carré est de 65 857 euros. Augmentation de 5,6%, tirée par le développement de Mareterra.

En général, le prix moyen au mètre carré en 2023 reste fermement au-dessus de 50 mille euros, un seuil dépassé en 2021.

Perspectives futures.

« Compte tenu de la tendance historique croissante des prix unitaires des biens immobiliers dans la Principauté, on peut s’attendre à une reprise de la croissance des valeurs immobilières« , a commenté Andrea Mulas, Senior Asset Manager chez Agedi.

« Les baisses et les incertitudes dans l’évolution des prix au cours du triennat 2021-2023 devraient être surmontées en 2024, étant donné que les effets des récents événements mondiaux (la pandémie de Covid-19, le conflit russo-ukrainien aux portes de l’Europe, le conflit Israël-Gaza, les taux d’intérêt élevés, l’inflation et l’explosion des coûts des matières premières, etc.) sont désormais en voie de stabilisation« .

« Cela s’appliquera plus fortement au marché de la revente, qui est plus sensible aux phénomènes macroéconomiques externes que les nouvelles transactions« , conclut Mulas.