“Un impatto incerto”, questo lo scenario prospettato per il settore immobiliare in Europa nel 2021 nel rapporto Emerging Trends in Real Estate dall’Urban Land Institute, la più importante organizzazione immobiliare non lucrativa indipendente, punto di riferimento per le comunità del real estate.

Tutti concordi nell’affermare che il Covid-19 non porterà novità eclatanti nel settore immobiliare, ma sicuramente modificherà il nostro modo di vivere e di lavorare. Lo farà accelerando i trends in atto negli ultimi anni che, comunque, saranno influenzati dallo spettro di nuove ondate pandemiche.

In ogni caso, l’immobiliare si conferma una delle poche classi di investimento in grado di generare rendimenti ancora accettabili in tempi di tassi di interesse bassi o negativi. Per questa ragione si prevede, a causa dell’instabilità economica, un particolare interesse da parte degli investitori istituzionali per l’immobiliare c.d. core, analogamente a quanto successo dopo la crisi del 2008.

Per effetto della pandemia, si porranno, inoltre, sfide immediate per i settori degli uffici e del retail, accelerando nel lungo termine le tendenze in corso, in un mondo in cui ci si deve aspettare “più lavoro da remoto” e “più shopping on line”.

La sicurezza dei rendimenti derivanti dagli immobili sarà cruciale per gli investitori. Per contenere l’insorgenza di situazioni di morosità, quest’ultimi saranno sempre più attenti nel valutare non più solo la qualità del tenant, ma anche gli eventuali rischi connessi all’attività svolta da quest’ultimo all’interno dell’immobile. Ne deriva, pur essendo ancora presto per valutarne l’eventuale impatto sulle quotazioni, la tendenza a considerare sempre di più la proprietà immobiliare come un “servizio” e/o come una vera e propria asset class operativa.

In questo contesto, per il 2021 c’è da aspettarsi cautela nelle decisioni da parte degli investitori immobiliari. Decisioni che saranno influenzate anche dalle situazioni geopolitiche legate alla Brexit, alle elezioni presidenziali negli Stati Uniti e alle dispute commerciali.

Se è vero che in Europa il settore immobiliare si trova in un ciclo di sostanziale equilibrio tra domanda e offerta, le politiche, più o meno tempestive ed efficaci, varate dai governi nazionali in merito alla pandemia si ripercuoteranno, nel breve o lungo termine, anche sulle transazioni immobiliari e sui valori.

Luoghi e settori in cui investire

Da questo punto di vista, la Germania, “back in action” grazie al modo efficace in cui ha approcciato la pandemia, si conferma un “porto sicuro” per gli investitori nel mattone. Berlino, che ha scalzato il primato di Parigi del 2020, è in testa. Il mercato continuerà comunque ad avere fiducia anche in Londra e in Parigi, soprattutto per la liquidità che queste città sono in grado di assicurare agli investitori nel lungo termine.

Peraltro, il settore inizia a vedere con favore, nel mondo post-Covid e a seguito della prevedibile rilocalizzazione di molte aziende, anche le città medio-piccole, ma solo quelle che sono in grado di garantire collegamenti e trasporti eccellenti.

Le aziende ricorreranno sempre di più alla tecnologia nella propria attività quotidiana. Per questa ragione, data center e logistica sono le asset classes che maggiormente beneficeranno degli effetti della pandemia, principalmente per la dilagante ed inarrestabile digitalizzazione in tutta Europa, rafforzata negli ultimi mesi del 2020.

Il residenziale a reddito resta comunque un evergreen, grazie alla tradizionale sicurezza dei suoi rendimenti.

Infine, l’immobiliare sembra aver finalmente compreso il proprio ruolo fondamentale all’interno della società. Si affrontano temi come la diversità, l’inclusione nei luoghi di lavoro e la tutela dell’ambiente, a vantaggio di investimenti strategici sempre più “sistemici” e orientati a politiche ESG (Environmental, Social and Governance) rispetto ai classici fondi e prodotti specialistici del passato.

Le recentissime novità sul vaccino anti-Covid e una ritrovata fiducia nelle prospettive future, come anche confermato dall’andamento positivo dei mercati borsistici, potrebbero peraltro modificare in modo rilevante le previsioni contenute nel rapporto dell’ULI.

Real Estate Capital Markets

A causa delle restrizioni agli spostamenti dovuti al Covid-19, c’è da attendersi, nel breve termine, una crescita degli investitori domestici rispetto a quelli internazionali. In quest’ultimo caso ci sarà una prevalenza di capitali asiatici rispetto a Nord America e Canada.

Le città con i mercati più attivi tra l’ultimo trimestre del 2019 e il terzo trimestre del 2020, sono le seguenti, con Londra in testa (22 billion €), Parigi seconda (13 billion €), Milano al settimo posto con un totale di 4 billion €.

Le Asset Class su cui puntare

Favoriti dalla crescita della digitalizzazione globale scaturita dal Covid-19, data centres, logistica e life sciences sono i 3 segmenti prospects su cui puntare mentre si prevede, solo nel breve termine, un rallentamento di alcune asset classes in notevole crescita negli ultimi anni come student housing, hotellerie e co-living, che hanno risentito fortemente dei lockdown dovuti alla pandemia.

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Gli uffici, non ancora ridimensionati nei valori, restano un’asset class su cui investire anche in futuro. Dovranno, tuttavia, essere ripensati (spazi, qualità dell’aria, ecc.) per restare al passo. In ogni caso, è opinione comune che gli Headquarters resteranno indispensabili per coltivare talenti e creare una cultura aziendale.

Per il retail occorre aspettarsi una riduzione dei canoni e dei prezzi, soprattutto dei centri commerciali.

Mercati da tenere d’occhio

Nonostante i lockdowns dovuti alla pandemia, il crollo delle economie e un futuro incerto, la classifica delle città più dinamiche sul mercato non è sostanzialmente cambiata rispetto all’anno scorso.

Nella top 10, sale in testa Berlino mentre la regina del 2020, Parigi, scende al terzo posto. La capitale della Germania è la città che tutti vogliono, soprattutto il segmento uffici che intravede un innalzamento dei canoni di locazione. Gli altri tre avamposti tedeschi – Francoforte (4), Amburgo (6) e Monaco (7) – che si piazzano tra le prime dieci città europee. Sono loro le favorite dalle previsioni ottimistiche sull’economia della Germania. Medaglia d’argento per Londra che, insieme a Parigi, mantiene sempre un elevato numero di affezionati.

Perde peso il valore degli investimenti a Madrid, il cui andamento era decisamente migliore l’anno scorso. Non è una sorpresa, tuttavia, dal momento che Spagna e Portogallo contano molto sul turismo. La carenza di flussi migratori nel 2020 ha inciso pesantemente sulla loro economica. Non a caso, Barcellona e Lisbona (9 e 10 nel 2020) sono precipitate rispettivamente al 13° e 15° posto.

Focus Francia

In particolare, Parigi è nella lista dei desideri di ogni investitore, soprattutto per la logistica, il residenziale e gli uffici. Il progetto infrastrutturale della “Grand Paris”, fiore all’occhiello da 26 miliardi di euro, e le Olimpiadi del 2024 sono spesso richiamati come plus della Ville Lumière. Maggiore prudenza su La Défense, in questo momento caratterizzata da un eccesso di offerta.

Le prospettive su Lione (21), la seconda città più attraente della Francia, analogamente a Manchester, Birmingham e Edimburgo non sono cambiate rispetto al 2020. Ciò è dovuto in parte alla minore dimensione/liquidità di queste città, che i criteri di classificazione tengono nella dovuta considerazione.

Focus Italia

A sorpresa ritorna nella top 10 Milano, al settimo posto, recuperando ben 5 posizioni rispetto all’anno scorso. Roma fatica ancora ad attirare la fiducia degli investitori, collocandosi al 23° posto. Sono in molti, tuttavia, a ritenere che Roma è la “nuova” città in cui investire, ormai giunta al punto minimo del ciclo economico e sociale.

È curiosa la diversa percezione degli investitori nei confronti delle due città di punta dello Stivale. Milano, che ha rendimenti nel segmento uffici bassi come quelli delle principali città della Germania, è vista come una città “nordica”. Situata in Lombardia, tra le regioni più ricche e popolose d’Italia, rappresenta un prime target per gli operatori della logistica. Purtroppo non si può dire altrettanto della Capitale.

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Focus Lussemburgo

Lussemburgo si posiziona verso metà classifica al 17° posto, risultando interessante soprattutto nel settore degli uffici, con prezzi in costante crescita.