Nel mercato immobiliare capita di imbattersi nell’espressione “nuda proprietà”, soprattutto per gli immobili residenziali. Normalmente quello che attira è il prezzo, più vantaggioso e spesso di molto inferiore a quello di mercato. Si tratta di un’interessante opportunità di investimento a lungo termine ma a patto che se ne conoscano il funzionamento e le condizioni.
Cerchiamo di fare chiarezza su questa particolare forma di proprietà privata che ha origini antichissime, essendo nata nel diritto romano.
Nuda proprietà e usufrutto
La nuda proprietà è quella forma di proprietà “nuda”, e quindi priva, del diritto di godimento e sfruttamento economico del bene definito “usufrutto” e che spetta ad un altro soggetto.
Questa situazione di separazione tra nuda proprietà e usufrutto non dura per sempre ma è “a tempo”, determinato o indeterminato. Nel caso di persona fisica l’usufrutto normalmente dura per tutta la vita della persona e in questo caso è a tempo indeterminato. Oppure le parti possono stabilire un termine massimo di durata (30 anni sia in Italia che in Francia) e in questo caso l’usufrutto è a tempo determinato. Anche nel caso di persona giuridica la legge stabilisce un termine massimo, e quindi determinato, di durata.
Al termine dell’usufrutto, la nuda proprietà e l’usufrutto si ricongiungono, tornando così alla situazione originaria di proprietà cosiddetta piena o completa, ossia la forma di proprietà che tutti conosciamo.
Analogamente agli immobili in piena proprietà, l’acquisto dell’usufrutto si perfeziona con un normale atto notarile e, ai fini fiscali, è assoggettato alle stesse aliquote previste per la piena proprietà.
Investimento a medio-lungo termine
In materia immobiliare, la nuda proprietà è considerata un investimento a medio-lungo termine, a causa dei tempi variabili nella disponibilità dell’immobile. Tale investimento gode altresì di un peso fiscale contenuto.
Nel corso dell’ultimo decennio il mercato delle nude proprietà è cresciuto per effetto della crisi economica e del progressivo invecchiamento della popolazione. In particolare, molte persone anziane hanno ceduto la nuda proprietà del loro immobile riservandosene l’utilizzo vita natural durante. Nella maggior parte dei casi il fine era quello di “monetizzare” il valore del proprio immobile e di liberarsi dei costi di manutenzione straordinaria e degli oneri fiscali legati al godimento.
Oggi le ripercussioni economiche e sociali innescate dalla pandemia del Covid-19 non potranno che confermare la crescita di questa peculiare forma di proprietà.
Vantaggi per chi vende e per chi acquista
La nuda proprietà offre degli indubbi vantaggi rispetto alle proprietà “normali” sul mercato. Vantaggi sia per chi vende che per chi acquista. La parte venditrice tipica è una persona anziana, senza eredi, che necessita di avere della liquidità in tempi brevi, e che però intende continuare ad abitare nella propria casa. Può trattarsi di un valido strumento di pianificazione fiscale in casi di passaggio generazionale in cui il proprietario genitore cede ad un erede la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto.
Per l’acquirente, invece, l’acquisto della nuda proprietà offre diversi vantaggi, a partire dal prezzo di acquisto, inferiore al valore di mercato. Tale valore è infatti decurtato dall’usufrutto, calcolato sulla base di tabelle previste dalla legge.
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Come si calcola il prezzo della nuda proprietà?
Per individuare il valore più corretto di questo tipo di transazione è consigliabile il supporto di un professionista immobiliare. Generalmente si procede stabilendo il valore del mercato dal quale va decurtato un coefficiente variabile, in base all’età dell’usufruttuario. I valori dei coefficienti variano secondo delle pubblicazioni periodiche del Ministero delle Finanze e si basano su statistiche inerenti alle aspettative di vita nel Paese di riferimento e sul tasso di interesse attualmente in vigore.
In breve: maggiore è l’età dell’usufruttuario, maggiore sarà il valore della nuda proprietà. Aumenterà in proporzione anche la tassazione sull’acquisto.
FAQ
Se voglio fare un investimento, conviene acquistare la nuda proprietà?
Assolutamente sì, se non vi è l’immediato bisogno di utilizzo dell’immobile nell’immediato futuro. Acquistare un bene in nuda proprietà garantisce il vantaggio di acquistare un immobile ad un prezzo inferiore rispetto alla media di mercato, sperando di ottenere medio tempore una rivalutazione dell’immobile. Bisogna tener conto che l’investimento è da considerarsi nel lungo termine.
Il valore della nuda proprietà è inferiore rispetto al prezzo di mercato?
Sì, acquistando la nuda proprietà il valore della proprietà è decurtato dell’usufrutto della stessa. Per esempio: si pensi ad un immobile in nuda proprietà venduto con un usufrutto a tempo (10 anni), con l’usufruttuario che ha 75 anni. Il valore commerciale, in questo caso, sarà di circa il 65% rispetto al valore della proprietà piena.
A carico di chi sono le spese?
La manutenzione ordinaria è a carico dell’usufruttuario. Le spese straordinarie, invece, dovranno essere sostenute dal nudo proprietario.
Posso effettuare dei lavori nell’immobile dopo l’acquisto?
È possibile fare dei lavori all’interno dell’immobile soltanto con il consenso dell’usufruttuario e in accordo con lo stesso.
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Cosa si intende per usufrutto a tempo?
L’usufruttuario è colui che ha diritto di risiedere nell’immobile. L’usufrutto può essere a tempo indeterminato, quindi fino a quando l’usufruttuario è in vita, ovvero a tempo. In tal caso, il diritto dell’usufruttuario ha una scadenza (10, 15, 20 anni, ecc). L’usufrutto a tempo incide sul valore della nuda proprietà.
Posso chiedere all’usufruttuario di andarsene dopo l’acquisto?
No. È un diritto dell’usufruttuario godere del bene immobile la cui nuda proprietà a ceduta per un arco di tempo prestabilito (usufruttuo a tempo) oppure per tutta la durata della propria vita (usufrutto).
Diverso è invece il caso in cui, dopo un periodo di tempo, si raggiunga un accordo con l’usufruttuario per acquistare il suo “diritto” ad usufruire del bene immobile.