Gli investimenti e i fondi ESG nell’immobiliare
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Il Covid-19 ha influito in modo significativo sulle preferenze, sulle attese e sulle valutazioni nell’immobiliare, accelerando alcune tendenze già in atto. Tra queste vanno sicuramente annoverate la digitalizzazione del lavoro, la trasformazione delle abitudini di acquisto e un’accresciuta attenzione per la sostenibilità ambientale, sociale e di governance, i cosiddetti fattori ESG – Environmental, Social and Governance. Nella valutazione di un asset immobiliare, oggi tali fattori sono diventati una componente fondamentale che si affianca ai tradizionali criteri economico-finanziari.

La sostenibilità non è più soltanto responsabilità degli enti no-profit o cosiddetti soggetti green bensì un requisito di qualsiasi investimento. I players del mercato sono sempre più orientati a basare le loro politiche di investimento e di gestione non più sul mero profitto, ma anche sull’adozione delle migliori pratiche e procedure ESG.

Secondo il rapporto Global Investor Study 2020 di Schroders, il 77% degli investitori non effettuerebbe mai investimenti contro i propri principi morali. Solo il 23% sarebbe pronto a farlo con la prospettiva di maggiori profitti. Inoltre, ben il 47% è pronto ad investire in fondi sostenibili per contribuire ad una società più green – una percentuale che è aumentata del 42% rispetto al dato del 2018.

In Italia e Francia rispettivamente l’82 e il 78% degli investitori afferma che non investirebbe mai contro i propri ideali. In Russia l’80% mentre gli Stati Uniti rivelano una percentuale di appena 67%.

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I fondi ESG nell’immobiliare

Nel mercato immobiliare, i fondi ESG sono un trend in fortissima crescita. Si tratta di investimenti a metà strada tra operazioni di tipo solidale per assolvere a finalità sociali e culturali, e operazioni tradizionali. Ciò non significa che le transazioni immobiliari tradizionali trascurino sistematicamente gli aspetti ambientali e sociali. È però evidente che il fine primario per quest’ultime resta la remuneratività dell’operazione, indipendentemente dal tipo di asset e aziende coinvolte.

Questa differenziazione è indispensabile per scegliere il tipo di proprietà o operazione immobiliare su cui puntare. Per l’UNEP – UN Environmental Program, nel 2015 le emissioni di CO2 del settore immobiliare erano pari al 30% delle emissioni annue registrate, mentre i consumi energetici nel real estate sfioravano il 40% di quelli mondiali. Questo ha contribuito in primis a rendere indispensabili gli Accordi di Parigi del 2015, primo patto internazionale giuridicamente vincolante sui cambiamenti climatici per ridurre del 77% le emissioni di CO2 entro il 2050, ma anche a sensibilizzare l’opinione pubblica sull’importanza del cambiamento climatico.

Da qui la svolta nel real estate che ha comportato una maggiore responsabilità per l’ambiente e l’avvio di dinamiche virtuose in chiave ESG.

Ma se i fattori ambientali sono più facilmente riconoscibili, più difficile è cogliere il collegamento con i fattori sociali e di governance. Gli immobili assolvono ad una funzione sociale, fanno parte della comunità, sono utilizzati da persone che si aspettano ambienti di qualità, moderni ed efficienti.

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Quali sono gli asset “ESG-friendly”

Sono diverse le asset class facilmente associabili ai fondi immobiliari ESG. In primis, scuole, case di cura, ospedali, RSA, student housing e senior living. In questo caso è il contributo sociale di tali realtà a renderle attraenti agli investitori. Tuttavia anche lo sforzo verso la riqualificazione di aree e luoghi nel rispetto dei criteri di sostenibilità e di risparmio del consumo di suolo è sempre più legato ai fondi ESG. Basti pensare alla riqualificazione di aree abbandonate, edifici dismessi, risanamento o estensione del verde urbano, spazi pubblici e mobilità sostenibile. Il fulcro di tali interventi non è più soltanto l’impatto sociale, ma anche quello ambientale ed economico rispetto ad un’intera comunità e al suo benessere.

Viceversa, i fondi ESG sono in netto contrasto con investimenti e transazioni con forte impatto ambientale, che non rispettino gli Accordi di Parigi o che antepongano le necessità economiche di un’azienda o degli investitori a quelli del benessere sociale collettivo.

Rating per i fondi ESG: quali sono i fattori considerati

Ad oggi non è ancora stato definito un procedimento o metodologia univoca e riconosciuta da tutti gli operatori per elaborare un rating ESG. Oltre a quelle tradizionali (Fitch, Moody’s, S&P, ecc.), sono nate nuove agenzie impegnate nell’elaborazione di rating per i fondi ESG. Queste hanno uno specifico focus su questi temi, come GRESB, realtà nata dall’iniziativa dei principali investitori nell’immobiliare. I parametri e pesi di misurazione possono differire in base all’agenzia, poiché ciascuna componente può influire in maniera del tutto differente sul risultato complessivo.

Ma vediamo nel dettaglio con quali criteri è possibile eseguire un’analisi ed assegnare un punteggio ESG.

L’elaborazione dei punteggi ESG si basa su dati pubblici, rilasciati direttamente dalle società interessate oppure dai report, principalmente per realtà non governative. Grazie a questi dati, è possibile attribuire una valutazione suddivisa in “caselle”, stilate sulla base dei 17 temi componenti gli obiettivi stabiliti dalle Nazioni Unite per lo sviluppo sostenibile. A variare possono essere tanto i metodi di misurazione quanto l’importanza attribuita dalle agenzie di valutazione ai fattori analizzati.

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Investimenti ESG e possibili rischi

I fondi ESG e un’adeguata applicazione dei criteri dovrebbe contribuire, nel medio-lungo periodo, all’ottimizzazione di un investimento. Non è possibile conoscere a priori i rischi o i margini di miglioramento degli asset coinvolti, ma è certo che immobili mal gestiti o inefficienti hanno potenzialità inespresse, sia nel valore economico sia nel rendimento.

Asset class rispondenti alle logiche ESG permettono di attrarre investitori qualificati, incentivati dalle possibilità di rendimento con un progressivo incremento sul lungo termine. Su scala ridotta, immobili ben amministrati avranno un valore maggiore e attireranno locatari di qualità. In base al rapporto dell’INREV, l’Associazione Europea degli Investitori in veicoli immobiliari non quotati in borsa, la differenza di rendimento tra le società in testa alla classifica della GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) e quelle in fondo è di 2,75%.

Il futuro dell’ESG nell’immobiliare

Con gli Stati Uniti ancora nettamente al primo posto, si presume che anche in Europa il rispetto dei fattori ESG diventi un obiettivo prioritario. Questo non solo per i proprietari immobiliari ma per gli stessi utilizzatori degli immobili, garantendo che gli asset siano gestiti in modo responsabile e sostenibile.