05.12.2022

Gli immobili di lusso in Italia

Proseguendo nella nostra analisi del comparto immobiliare di lusso, questo nostro articolo riporta un focus sul mercato italiano con un’analisi dei primi dati del 2022 di questo settore.

Dopo il boom del 2021, il mercato degli immobili di lusso subisce una battuta d’arresto. Secondo il “Report sugli immobili residenziali sopra al milione di euro” stilato da Reopla, società parte del gruppo Sprengnetter specializzata in software e soluzioni di big data analysis e Avm (Automated Valuation Model) per il settore immobiliare, tra il 2020 e il primo trimestre 2022 sono stati venduti in Italia 4.163 immobili di valore superiore a un milione di euro.

In particolare, però, se nel 2021 le compravendite sono state 2.400, in crescita del 46% circa rispetto alle 1.640 del 2020, nel primo trimestre del 2022 il numero delle compravendite è stato di 123. Un dato in calo rispetto allo scorso anno, ma non esaustivo per trarre conseguenze sull’andamento dell’anno in corso.

Nel primo trimestre 2022 i numeri risultano contenuti rispetto al 2021, ma è presto per stimare l’andamento annuale e per valutare l’impatto che potrebbe avere l’attuale situazione geopolitica sul mercato immobiliare. In primo luogo, perché i dati sulle compravendite sono disponibili solo a diversi mesi di distanza dalla chiusura delle trattative, e in secondo luogo perché il settore ha tempi di “reazione” molto lunghi, anche nel caso di eventi di grande portata.

Nel mercato immobiliare complessivo si prevede un rallentamento nel corso dei prossimi 6-12 mesi per l’effetto combinato di diversi fattori, come la crescita dell’inflazione, l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, a cui si aggiunge la scarsità di chip e materie prime che rallenta tutti i cantieri partiti sull’onda degli incentivi fiscali per lavori edili su un patrimonio immobiliare generale che in larga parte ha bisogno di essere rinnovato.

Ma gli immobili di lusso sembrano avere carte migliori rispetto al restante mercato immobiliare. Questo rallentamento, infatti, sarà molto meno evidente per le compravendite immobiliari di valore superiore al milione di euro, perché in questo segmento di mercato generalmente il ricorso al mutuo è meno frequente e l’aumento dell’inflazione ha un impatto più limitato.

Immobili di lusso: le regioni con gli high spender maggiori

In Italia gli high spender non seguono tutti le stesse modalità di acquisto.
Più del 40% degli acquirenti di immobili di lusso si trova in Lombardia, con 1.703 immobili negoziati; in seconda posizione si colloca il Lazio, che, con 804 compravendite, supera il 19% circa, mentre al terzo posto c’è la Toscana (588 compravendite), che si attesta sul 14% circa. Chiudono la classifica delle regioni top 5 la Campania (312 compravendite) e la Sardegna (268 compravendite).

Immobili di lusso: le province con gli high spender maggiori

La classifica delle province segue puntualmente quelle delle regioni.
Al primo posto, con 1.487 immobili, c’è Milano, dove avviene quasi il 36% delle compravendite totali. Molto più staccata, in seconda posizione, si trova Roma con 776 immobili (19% circa del totale delle compravendite), collocati soprattutto nel centro storico della città. Seguono la provincia di Lucca, con 376 immobili compravenduti (9%), quella di Napoli, con 280 negoziazioni definite, e quella di Sassari (244 compravendite).
Milano, con la sua alta concentrazione di aziende, banche e società finanziarie, nonché con uno stipendio medio generale di quasi il 17% superiore alla media nazionale, è il luogo di concentrazione ideale in Italia per le classi sociale più benestanti. Milano ha il mercato immobiliare più “liquido” in Italia anche nel settore degli immobili di alto valore, come indica anche la più ridotta forbice tra immobili in vendita e immobili venduti rispetto al resto del Paese.

Prezzi al mq degli immobili di lusso

In media, il prezzo al mq nel capoluogo lombardo è oggi superiore ai 5.000 €/mq, con punte di oltre 15.000 €/mq, e così anche immobili relativamente piccoli (100 mq) segnano valori superiori al milione di euro nelle zone centrali della città.
In generale, infatti, per un immobile di lusso, la media del prezzo di acquisto in Lombardia si attesta su € 1.730.000 circa, un distacco che è quindi minimo dalla media registrata nelle altre regioni, visto che nel Lazio è pari, infatti, a € 1.725.000 circa, in Campania €1.723.000 circa, in Toscana a €1.712.000 circa.