10.01.2023

La rigenerazione urbana della periferia lombarda

La rigenerazione urbana dei territori periferici della Lombardia rappresenta un motore fondamentale per l’economia regionale e nazionale, e per la qualità della vita di milioni di persone. Le aree degradate, dismesse o a rischio degrado, coprono una superficie territoriale complessiva di circa 22,6 chilometri quadrati, e 67.300 edifici, per la quasi totalità (98%) prevalentemente residenziali, da riqualificare, che potrebbe rivitalizzare il tessuto lavorativo e produttivo del territorio grazie al cambio delle destinazioni d’uso verso attività economiche in grado di aumentare il valore.

I territori periferici della Lombardia e una nuova centralità

La Lombardia è un interessante laboratorio di analisi, studio e attuazione di modelli rigenerativi dei territori periferici: reinventare la dimensione dell’urbe tramite la restituzione di nuove “centralità”.
I territori periferici rappresentano un’importante sfida per la costruzione di un’identità urbana allargata alla scala sovralocale, regionale, in grado di affrontare una redistribuzione generale della qualità, delle risorse e delle opportunità. Le aree periferiche devono diventare, tramite processi di rigenerazione, parte integrante, significativa e desiderabile di una regione che ambisca a essere equilibrata, sostenibile, inclusiva e, quindi, resiliente e attrattiva.

I possibili processi di rigenerazione urbana del laboratorio lombardo, oltre alle superfici precedentemente stimate, direttamente correlate ad ambiti urbani che hanno visto cessare la loro funzione economica originaria e che potranno vedere una loro riqualificazione in chiave lavorativa, interesseranno circa 250 chilometri quadrati di superficie territoriale e una superficie lorda edificabile di 91 milioni di metri quadrati.

Le future funzioni urbane si articoleranno in mix di destinazioni d’uso che vedrà una prevalenza di superfici abitative (39,9 milioni di metri quadrati pari al 44% circa), seguite da superfici logistiche e produttive (29,6 milioni di metri quadrati, pari al 32,5%), direzionali e commerciali (14,3 milioni di metri quadrati, 16% circa) e attrezzature di interesse collettivo (7,2 milioni di metri quadrati, poco meno dell’8%).

Il mercato immobiliare della Lombardia

Il mercato immobiliare della Lombardia nel 2021 si è confermato come il più dinamico in Italia, con compravendite in crescita del 14% circa a fronte di una media italiana dell’11% circa per cento. Nella regione anche i prezzi medi degli immobili residenziali, che avevano invertito l’andamento decrescente con tre anni d’anticipo rispetto al resto del Paese, mostrando deboli segni di ripresa già nel 2016 successivamente consolidati fino al 2019, dopo la contrazione del 2020 sono tornati a crescere evidenziando prospettive di ulteriore miglioramento per il 2022.

In Lombardia si stima un totale di 140 mila compravendite di immobili residenziali a fine anno, corrispondenti a oltre il 23% del totale nazionale, quantificabile in 600.000 transazioni. Il peso della regione sul Paese, dopo essere rimasto stabile per otto anni con una quota di circa il 20%, è cresciuto a partire dal 2016 fino ad oggi, con ulteriori aspettative di aumento fino a un peso di circa un quarto degli scambi complessivi. Grazie a una popolazione costantemente in crescita fino a inizio 2020, in Lombardia si scambia il doppio delle case del Lazio, seconda in Italia con circa 67.000 transazioni, e quasi due volte e mezzo rispetto all’Emilia Romagna, terza con 59.000 transazioni, Piemonte e Veneto, rispettivamente con circa 58.000 e 56.000 scambi.

Le previsioni per il 2022 indicavano un incremento dei volumi transati sul mercato residenziale lombardo di circa il 13%, con una pressione lievemente meno intensa di quella attuale, a fronte di una crescita a livello nazionale dell’8,3 per cento.

I prezzi medi del comparto residenziale registrati in Lombardia nel 2021, nonostante le evidenti difficoltà di alcuni territori, confermano la buona salute complessiva dell’industria immobiliare, con un incremento di circa un punto percentuale, dopo il decremento di pari peso del 2020. La regione aveva affrontato la fase positiva del nuovo ciclo immobiliare in maniera più consistente rispetto alla media del Paese: dopo aver perso circa cinque punti percentuali fra il 2008 e il 2009, i prezzi medi sono diminuiti di altri due punti tra il 2010 e il 2012 e di un punto percentuale nel triennio successivo, per poi tornare in territorio positivo dal 2016. In Italia, invece, l’andamento negativo si è protratto per dieci anni con la chiusura in parità rispetto all’anno precedente solo nel 2019, cui è seguito un decremento di due punti nel 2020, un minimo aggiustamento positivo per la fine del 2021 e previsioni di crescita di circa il due per cento per il 2022.

L’analisi dei capoluoghi di provincia della Lombardia

Milano rappresenta il principale mercato italiano, oltre a essere il secondo per il settore residenziale a livello nazionale dopo Roma. Le compravendite registrate in città nel 2021 coprono il 19% del totale del territorio lombardo e il 66% dei capoluoghi, mentre il fatturato della città rappresenta oltre l’82% del giro d’affari realizzato nei capoluoghi. Tutti i principali indicatori di mercato riferiti al peso di Milano si sono confermati negli ultimi 12 mesi rispetto al 2019, con le compravendite che hanno guadagnato poco meno di 25 punti percentuali sul 2020 e il 4% sul 2019 e il fatturato che ha realizzato un aumentato di circa 23 punti percentuali e poco più dell’1% sul 2019. Un ulteriore ampliamento degli incrementi è previsto per il prossimo anno, con fatturato e compravendite in aumento anche se con variazioni meno intense di quelle attuali.

Brescia, Monza e Bergamo si contendono il secondo posto nella classifica regionale. Brescia si posiziona al primo posto di questa classifica relativa con un ampio distacco per numero di compravendite, con 2.800 transazioni contro le circa 1.800 degli altri due capoluoghi, mentre Monza registra un fatturato superiore di circa dieci milioni di euro rispetto alla concorrente (428 milioni di euro contro 418 di Brescia e 357 di Bergamo). I capoluoghi hanno previsioni in crescita sia per quanto riguarda il fatturato che il numero di compravendite, anche se Brescia si sta dimostrando il mercato più vivace e in forte ripresa rispetto alle rivali.

Como, Varese e Pavia pesano, in termini di fatturato, tra l’1,5% e il 2% sul totale dei capoluoghi regionali, con un andamento, fatta eccezione per il 2020, in crescita stabile, mentre registrano, per l’anno corrente, un numero di compravendite pari a rispettivamente 1.300, 1.000 e 1.350 unità (tra il 2,5 e il 3,3 per cento del totale).

Cremona, Lecco, Lodi e Mantova realizzano un fatturato pari all’uno per cento del totale ciascuna, confermando quanto rilevato nel periodo precedente all’emergenza Covid e con un andamento positivo confermato anche per il 2022. Tra questi quattro capoluoghi, per quanto riguarda il numero di compravendite, Cremona si posiziona in prima posizione con circa 1.060 transazioni, seguita da Mantova con 1.020, Lodi è al terzo posto con 850, Lecco al quarto con 830. Tutti i dati relativi alle previsioni per gli indicatori di fatturato e scambi sono in crescita.

Sondrio è l’ultimo capoluogo di provincia lombarda sia in termini di fatturato, su cui pesa per meno dello 0,5%, sia per numero di compravendite (rappresentano circa l’1%). Il peso dei due indicatori per la città è previsto in incremento anche per il prossimo anno.

L’attrattività dei quartieri periferici dei capoluoghi lombardi

L’andamento del mercato immobiliare di Milano presenta un elemento di grande mutamento rispetto al recente passato: l’area di riferimento per le maggiori variazioni degli indicatori sull’anno. Nel 2021 le prime cinque posizioni, rappresentate da sette ambiti, sono occupate da quartieri periferici nei quali l’incremento dei prezzi è stato superiore ai sei punti percentuali.

Osservando l’andamento dei valori dei quartieri più dinamici dei capoluoghi lombardi questa tendenza non è altrettanto marcata. Oggi in vetta sono collocati tre quartieri semicentrali oltre a tre periferici nella parte alta della classifica. I risultati sono rappresentativi dei cambiamenti di interesse nel settore residenziale a ogni livello. Borgo San Giovanni, Zima-Cremona, Ronchi, San Polo, San Bartolomeo e Sant’Eufemia, sono tutti a Brescia, tutti localizzati in aree esterne al centro, ma rappresentativi di un tessuto edilizio, urbano, sociale e di valori assoluti delle case molto diversi fra loro.