Il Build to Rent (BTR) – letteralmente “costruire per affittare” – è una nuova formula abitativa sviluppatasi in Italia solo di recente e oggi molto diffusa tra gli investitori istituzionali attratti dai rendimenti sempre più interessanti di questa subcategoria del residenziale, un segmento storicamente estraneo a tali investitori proprio in ragione dei bassi rendimenti. 

La tradizionale passione degli italiani per il mattone. 

A partire dal Dopoguerra, il possesso di immobili e terreni ha fatto parte del Dna degli italiani. Otto famiglie italiane su dieci possiedono la casa in cui abitano. Circa un terzo dispone anche di una seconda casa.

Gli immobili valgono, da soli, oltre il 60% della ricchezza complessiva delle famiglie, una concentrazione di ricchezza in tale asset class non riscontrabile in nessun’altra economia occidentale: quasi 6.000 miliardi, ben oltre il valore di tutta la massa di risparmio ed investimenti finanziari che si ferma poco sopra i 4.000 miliardi di euro.

Storicamente in Italia si è privilegiato l’acquisto della casa d’abitazione principale alla locazione nella forte convinzione che il pagamento di un canone per l’uso di un bene come l’immobile destinato a durare tutta la vita sia “denaro buttato” e che sia invece più saggio investire i propri risparmi nel bene-rifugio del mattone.

Questa diffusa convinzione è alla base della scelta di ricorrere alla locazione, in luogo dell’acquisto di una casa, solo come extrema ratio, per sopperire a esigenze, personali o lavorative, provvisorie e temporanee.

Favorita storicamente dalla facilità di accesso al sistema bancario per l’acquisto della propria abitazione e penalizzata da un panorama legislativo penalizzante per i proprietari, la formula della locazione residenziale non ha effettivamente mai preso piede nel Belpaese, contrariamente a quanto avviene in altri Paesi europei, soprattutto del Nord Europa.

A seguito della crisi del Covid-19, è aumentata l’importanza dell’immobile residenziale (prima e seconda casa) per le famiglie italiane, aprendo la strada a nuove formule abitative idonee a soddisfare le mutate esigenze.

La crescita delle locazioni residenziali in Italia e la diffusione del “Build to Rent”.

La diffusione del BTR in Italia è stata favorita dalla comparsa di operatori professionali in grado di gestire, con l’attività di property management, grandi complessi di sole abitazioni da affittare e tenere a patrimonio, e soprattutto in seguito alla crescente domanda di immobili in locazione, anche a breve e medio termine, in particolare nelle grandi città come Milano e Roma.

Il BTR rappresenta il modello più evoluto di residenzialità che fornisce agli inquilini non solo la disponibilità di un alloggio in locazione, ma tutta una serie di servizi accessori nell’edificio, ben organizzati e gestiti professionalmente con l’ausilio della tecnologia e della domotica.

Le proprietà BTR si rivolgono ad un ampio bacino d’utenza, composto prevalentemente da giovani, single o coppie, persone anziane o anche giovani famiglie con figli piccoli. 

Inoltre, considerando che questa formula viene offerta spesso in edifici di nuova costruzione o comunque di recente ristrutturazione, la formula del BTR permette di vivere in spazi rinnovati, confortevoli e sempre con bassi consumi energetici, aspetto oggi cruciale visti i crescenti costi delle materie prime.

Criteri di efficienza del Build to Rent.

Per essere appetibile ad un investitore, la formula del BTR presenta una soglia minima di efficienza gestionale, data dal numero di unità e, di conseguenza, da un numero minimo di abitanti per poter ammortizzare i costi fissi dei servizi offerti nell’edificio.

Oggi, in Italia il modello di sostenibilità finanziaria necessita di almeno 100 unità abitative nello stesso edificio, idealmente di almeno 200-250 unità, per poter offrire una serie di servizi comuni che vanno dai più elementari, come il locker per la ricezione delle consegne ordinate online – a volte anche dotati di refrigeratori per i generi alimentari, la palestra o addirittura l’asilo, ecc.. Più alto è il numero di unità che compongono “la community”, più ampia e sofisticata può essere l’offerta di servizi, per garantire ai residenti una vera e propria esperienza di living unica.

Soluzioni digitali e prospettive future.

La soddisfazione dei bisogni dei conduttori è assicurata con l’uso di piattaforme digitali per la gestione dei servizi di domotica che gestiscono e permettono di monitorare tutto ciò che accade nella propria unità e nell’edificio e, in taluni casi, permette anche di gestirne le spese e procedere ai pagamenti.

Ecco perché oggi la formula del BTR piace ed è vista da tutti come il “futuro dell’abitare”, inserita anche nelle Smart Cities: non si tratta solo di nuovi modelli di residenzialità, ma anche di nuovi microcosmi e spazi di socialità urbana.