L’Italia nel 2020 si posizionava al tredicesimo posto tra i principali mercati in termini di volume di investimenti nel settore immobiliare. Dopo un breve periodo ancora caratterizzato dall’incertezza c’è stata una solida ripresa nel corso del 2022.
Il real estate come driver di innovazione e visione strategica
Il mercato immobiliare è ora indirizzato a essere condizionato da quattro trend principali che cambieranno non solo l’intero settore, ma anche il concept delle città e della società:
- le aziende tenderanno sempre più a terziarizzare le funzioni legate alla gestione del loro portafoglio immobiliare
- le città continueranno ad essere al centro della vita sociale e lavorativa, ma si modificheranno, sia per rispondere a nuove esigenze e stili di vita e sia per attrarre giovani e talenti
- la tecnologia è destinata a cambiare il modo in cui si “vivono” gli immobili e sarà lo strumento in grado di rendere le città più vivibili, sostenibili e competitive nel panorama globale
- la sostenibilità sarà sempre più un must per società e investitori con significanti impatti su valori e sulle performance degli immobili.
Milano e Roma si confermano tra le città più dinamiche e in crescita
Dal punto di vista delle singole città, Milano si conferma il mercato economicamente più rilevante, ma nei prossimi mesi, anche grazie alla crescita di segmenti come la logistica e il living, ci si aspetta sempre più interesse da parte degli investitori per Roma e per le città emergenti.
Milano non è più soltanto il principale centro economico e finanziario italiano, ma le trasformazioni in atto negli ultimi dieci anni l’hanno resa una destinazione esclusiva. La rigenerazione urbana ha avuto un ruolo centrale nella nuova identità della città e sono molti i progetti tuttora in corso per renderla una città sempre più all’avanguardia e green.
Roma si conferma come la città italiana più popolosa e il primo centro turistico italiano. La capitale ospita il più elevato numero di studenti universitari e la presenza di numerosi brand internazionali.
Le novità nei diversi settori
Il settore office, i data center, la logistica, il multifamily e tutti gli asset alternativi continueranno a godere delle strategie “difensive” degli investitori. Il settore retail e quello dell’hospitality affronteranno profonde trasformazioni che li porteranno a fare un salto tecnologico rilevante. Le aziende modificheranno il loro portafoglio immobiliare per adattarlo a nuovi modelli di luoghi di lavoro con un’attenzione crescente alla collaborazione, alla connettività e al benessere dei dipendenti.
Per quanto riguarda gli uffici, rivolti a adattarsi alle nuove esigenze come la minore concentrazione nell’occupazione degli spazi, gli spazi flessibili e adattabili in base alla loro utilizzazione, la presenza di servizi e spazi dedicati alla salute e al benessere, sarà sempre più centrale l’attenzione all’impatto ambientale. Il nuovo concept del luogo di lavoro è destinato a diventare ibrido e l’ufficio diviene uno strumento a sostegno della corporate identity.
Il settore logistico nel 2020 si è dimostrato capace di reagire alla pandemia grazie al robusto impulso derivante dall’e-commerce. A breve termine si prevede che questo tipo di attività continuerà a spingere il mercato degli affitti e aumenterà la richiesta di strutture last mile, incrementando l’attenzione su sostenibilità, supply chain e tecnologia.
Il retail è il settore che più ha sofferto la pandemia. Nei prossimi anni si verificherà un radicale cambiamento come effetto delle nuove abitudini di consumo (maggior richiesta per l’e-commerce anche per il settore food, attenzione alla sostenibilità e alla salute, ai prodotti locali e al tracciamento), sempre maggiore commistione tra on-line e off-line, nuovi formati e contratti d’affitto flessibili.
In merito al settore dell’hospitality, la pandemia ha velocizzato alcune propensioni già in essere, come l’attenzione alla sostenibilità e l’innovazione tecnologica, incoraggiando gli operatori alberghieri a essere più creativi nel richiamare ospiti e nel differenziare i flussi di cassa. Il settore sarà interessato anche da fenomeni di riconversione degli spazi in co-working, aree per lo sport & wellness o spazi dedicati alla ristorazione.
L’Healthcare è un asset class in costante sviluppo in quanto rappresenta un’opportunità per il settore immobiliare di migliorare la qualità della vita delle persone, investendo in un settore che presenta rendimenti stabili. A causa del costante invecchiamento della popolazione, l’attenzione è rivolta principalmente al settore delle case di cura e alla relativa domanda in aumento.
Il settore residenziale sarà completamente cambiato. Il vecchio stock residenziale italiano non è, infatti, in grado di rispondere alla nuova domanda di servizi e ciò apre la via a nuovi settori e a uno spostamento della domanda verso il mercato delle locazioni. Tuttavia, per soddisfare la domanda e conseguire un vantaggio concorrenziale rispetto al tipico settore residenziale, i nuovi prodotti abitativi dovranno essere inquadrati sui servizi e sulla flessibilità.
Lo Student housing è destinato a subire profondi cambiamenti. Il Covid-19 non ha inciso sul numero degli studenti ma ha determinato una loro diversa distribuzione degli stessi nei vari atenei italiani. L’apertura di nuovi studentati prevista per i prossimi anni è consistente con la conseguente aspettativa che venga sostenuto un mercato verso il quale l’interesse da parte di investitori italiani e internazionali è rilevante.
Le riflessioni di Agedi sulle prospettive del mercato immobiliare in Italia
Come fin qui evidenziato, il mercato italiano offre oggi una pluralità di opportunità a chi cerca investimenti nel real estate. Con rischio più elevato, ma in alcuni casi con anche una maggiore diffusione territoriale. Queste nuove tipologie di investimento sono abbinate a un servizio di cui si sente necessità su tutto il territorio nazionale e non solo nelle grandi città solitamente ambite da investitori e utenti.
Nonostante ciò, molto spesso il modo di gestire i servizi immobiliari in Italia (dall’advisory all’agency, dal facility al property management, ecc.) è obsoleto e/o di basso livello professionale, al contrario di ciò che avviene in altri Paesi europei.
La visione del professionista immobiliare è, infatti, spesso focalizzata solo su quello che succede all’interno del suo contesto di appartenenza e non è un risultato scontato il fatto che tutti i professionisti possano accogliere nel giusto modo la necessità di ampliare la loro attività a queste nuove asset class.
Dobbiamo, quindi, prendere coscienza certamente dei nostri limiti, ma anche delle nostre capacità imprenditoriali e professionali, straordinarie risorse di cui il nostro Paese è stato – ed è tuttora – fucina di esempi eccezionali nel mondo.
Grazie a questa presa di coscienza potremo essere leader, ancora una volta, anche in questi nuovi settori di investimento nel real estate!