Premessa

L’invecchiamento della popolazione è uno dei principali processi di cambiamento di questo secolo, con ricadute non solo legate alla crescita quantitativa della fascia più matura della popolazione, ma anche ai mutamenti qualitativi che interessano le varie fasi della vita. 

Il progressivo e continuo innalzamento dell’età media porterà la percentuale di persone con più di 85 anni, entro il 2040, ad aumentare in tutti i Paesi europei, inducendo una già oggi crescente domanda di servizi di assistenza per gli anziani. 

Pensate per soddisfare questa necessità, le RSA (residenze sanitarie assistenziali), le case di cura e le residenze per anziani sono la risposta, dal punto di vista immobiliare, a tale esigenza e, in particolare, sono connotate oggi da una forte richiesta dagli investitori immobiliari e dai gestori specializzati in tale specifico settore. 

Cenni storici delle RSA

Le residenze sanitarie assistenziali, sigla RSA, introdotte in Italia a metà degli anni Novanta, sono strutture a connotazione sanitaria ma non ospedaliere che ospitano, per un periodo variabile da poche settimane fino ad un periodo indeterminato, persone non autosufficienti, che non possono essere assistite in casa e che necessitano di specifiche cure mediche di più specialisti e/o di un’articolata assistenza sanitaria. 

Si differenziano dalle strutture riabilitative per la minore intensità delle cure sanitarie e per i tempi più prolungati di permanenza degli assistiti, che in relazione al loro stato psico-fisico possono in alcuni casi trovare nella stessa anche una forma permanente di ospitalità permanente.

Dieci anni fa il settore immobiliare sanitario in Europa era considerato un mercato di nicchia. Dal 2015 sono aumentati gli investimenti; gli investitori istituzionali hanno incrementato la liquidità del mercato con 6-8 miliardi di euro all’anno.

Guardando invece all’Italia, storicamente le RSA sono state possedute direttamente dai gestori, e il mercato immobiliare delle RSA si è sviluppato solo da pochi anni, complice l’attrattività dei rendimenti offerti per questa tipologia di investimento immobiliare e la garanzia di reddito offerto dai sistemi di convenzionamenti con la Pubblica Amministrazione, in particolare delle aziende sanitarie locali.

Il connubio RSA – immobiliare

A metà strada tra l’investimento immobiliare classico e un investimento in infrastrutture (i cosiddetti real assets) quello nelle RSA è sicuramente una tipologia che ha visto incrementare i capitali di origine istituzionale, che si vedono garantiti dei flussi di cassa sostenibili a lungo termine e non correlati all’economia in generale (avendo l’attività sociosanitaria una costanza temporale nell’esigenza di servizi dai suoi stessi fruitori, indipendente dai cicli economici), con un basso livello di rischio e potendo tra l’altro offrire un’opportunità di investimento in attività a carattere sociale. 

In Italia, come sopra accennato, così come anche in Francia e Germania, il sistema sanitario copre infatti, con i convenzionamenti, il pagamento delle rette di degenza degli assistiti, lasciando ai privati una quota residua, di quelle che in gergo sono chiamati “solventi”.

Un’altra caratteristica degli investimenti immobiliari in questa asset class è che subisce poco le differenziazioni di rendimento in base alla localizzazione geografica. Infatti, il driver principale che determina il quoziente prezzo/rendimento in una struttura RSA è la preponderanza di posti convenzionati con il sistema sanitario locale sul totale dei posti autorizzati della struttura stessa, non tanto di dove si trovi la struttura. Altro elemento discriminante il quoziente prezzo/rendimento è l’aggiornamento delle strutture, il loro stato manutentivo e la disponibilità di dotazioni interne moderne.

In media il tasso di rendimento lordo a cui si acquista oggi una struttura di RSA, con una rilevante quota di posti convenzionati con le aziende sanitarie locali, varia oggi in media tra il 5,50% e il 7,5%.

Il futuro 

Il futuro di questa asset class immobiliare sarà sicuramente connotato da una forte crescita degli investimenti, che dovranno soddisfare la crescente domanda legata all’invecchiamento della popolazione.

Gli operatori stimano che, a seconda degli scenari e della necessità di posti letto in Rsa, saranno realizzati da qui al 2035 investimenti in nuove strutture per 15 miliardi di euro, secondo lo scenario più prudenziale, oppure fino a 23 miliardi secondo lo scenario più ottimistico. 

Di tutti i paesi europei, l’Italia è sicuramente il paese che più di tutti deve recuperare un elevato gap tra offerta e domanda, essendo dotata di sole 4 mila RSA nelle quali si contano 200 mila posti letto.

Tra i paesi del Vecchio Continente, sicuramente la più avanti in questi investimenti è la Germania con oltre 12 mila strutture per circa 876 mila posti letto, segue poi la Francia con 10.500 strutture e 720 mila posti letto, quindi la Spagna con circa 5.400 strutture e 373 mila.