La ricerca di spazi più ampi, di spazi esterni, di una migliore qualità della vita, di soluzioni di nuova costruzione, le agevolazioni sui mutui per gli under 36 nonché la realizzazione di politiche di rigenerazione urbana ormai parte integrante ed effettiva dei piani urbanistici, stanno determinando dinamiche immobiliari ben precise che interessano sia le metropoli sia le realtà più piccole. Soffermandoci sulle metropoli, abbiamo provato a capire se ci fossero in alcune di esse dei quartieri emergenti o comunque particolarmente degni di attenzione da parte di acquirenti sia di abitazione principale sia di casa per investimento.

Milano

Milano è in questo momento la città per la quale è più facile indicare un quartiere emergente: i numerosi interventi in corso sul capoluogo lombardo e la sua trasformazione urbanistica hanno ormai catalizzato da tempo l’interesse dei potenziali acquirenti, investitori inclusi. Tra le aree che si sono riscoperte, negli ultimi mesi, si segnala quella a sud della città intorno a via Ripamonti, nota anche come quartiere Vigentino. In posizione periferica, ha avuto una ripresa in seguito al più ampio progetto della riqualificazione dello Scalo di Porta Romana con relativa attesa per il “Villaggio Olimpico” e, soprattutto, con il progetto “Symbiosis” e della Fondazione Prada. La vicinanza all’Università Bocconi, inoltre, ha reso l’area interessante per chi desidera acquistare sia come prima casa sia come investimento. Giovani coppie, persone che rientrano da fuori città e investitori che acquistano tagli grandi da frazionare oppure tagli piccoli da mettere a reddito rappresentano il target che anima la zona. 

Una soluzione usata in buono stato si attesta su un valore di vendita di circa 4.000 €/mq, mentre una soluzione di nuova costruzione ha un valore ricompreso tra 5.000 e 6.000 €/mq circa. 

Torino

A Torino i prezzi contenuti di alcuni quartieri periferici portano dinamismo al mercato immobiliare cittadino. Tra questi quartieri vanno ricordati Madonna di Campagna, su cui molti giovani si stanno focalizzando vista la possibilità di comprare a prezzi medi intorno a 1.700 €/mq. Chi è interessato a soluzioni di recente costruzione guarda con interesse ad “Area 12” e allo “Juventus Stadium”, dove ci sono abitazioni degli anni ‘80. Ci sono poi realtà immobiliari più popolari a 400-500 €/mq, spesso acquistate da investitori che mettono a reddito l’appartamento (300 €/mese per un bilocale e 400 €/mese per un trilocale). L’interesse è in crescita anche per i lavori in corso, tra cui l’interramento del passante ferroviario Torino-Ceres, che porterà un vantaggio ai pendolari residenti fuori Torino che lavorano in città perché collegherà la zona nord della città con il centro e con l’aeroporto di Caselle. Un’altra significativa opera riguarda la rete ciclabile che, ampliandosi, raggiunge Torino Nord, includendo i quartieri di Barriera di Milano, Madonna di Campagna e Falchera. Un buon trend lo registra anche Cit Turin: si tratta di uno dei quartieri che ha ricevuto maggiori cambiamenti negli ultimi anni grazie alla riqualificazione della stazione di Porta Susa, all’arrivo di tre fermate della metropolitana e alla realizzazione della Cittadella Giudiziaria e del grattacielo “San Paolo”. Questo quartiere propone prevalentemente tagli grandi, oltre i 100 mq, per cui c’è molta domanda alla luce anche delle richieste determinate dal post pandemia. Le metrature ampie sono ricercate dalle famiglie che gradiscono il quartiere anche per la qualità di vita e i servizi e offerti.  

Negli ultimi tempi acquirenti da Milano scelgono Torino per vivere grazie ai prezzi più contenuti. Numerosi gli immobili in stile liberty, spesso firmati da architetti, caratterizzati da affreschi, bow window, parquet in stato originario, vetri cattedrali, che raggiungono anche i 4.000 €/mq. I prezzi medi per le tipologie signorili in buono stato si attestano tra i 2.500 e i 2.800 €/mq. Gli acquirenti preferiscono appartamenti con doppia esposizione, ai piani alti in stabili dotati di ascensore. 

Verso corso Racconigi i valori sono più contenuti, 1.800-2.000 €/mq per soluzioni da ristrutturare degli anni ‘50-‘70, richieste prevalentemente da investitori che effettuano operazione di trading immobiliare.  

La domanda di chi acquista per realizzare B&B risulta in contrazione. 

In lieve ripresa, infine, la domanda di immobili in locazione, soprattutto da parte di studenti universitari per la vicinanza del Politecnico e di lavoratori fuori sede che lavorano presso il grattacielo San Paolo.

Verona

Il quartiere Pindemonte ha ottenuto un buon risultato a causa di una maggiore domanda che si è avuta grazie alla vicinanza al centro storico e alla presenza di prezzi più contenuti. Le famiglie che già risiedono nel quartiere hanno realizzato compravendite migliorative. L’offerta immobiliare della zona è migliorata grazie al rifacimento delle facciate di numerosi immobili. 

Un buon risultato l’ha ottenuto anche Valdonega, che si caratterizza per un’offerta di qualità che attira in particolare le persone che si trasferiscono dal centro storico. Si tratta di un mercato di immobili d’epoca, spesso con caratteristiche signorili che si scambiano a prezzi medi di 2.000 €/mq.

Genova

Anche il capoluogo ligure, i cui valori iniziano lentamente a riprendersi dopo anni di ribassi, presenta delle aree interessanti. Tra queste, Foce, quartiere semicentrale della città che si sviluppa di fronte alla stazione di Brignole e non lontano da Via XX Settembre e Piazza De Ferraris.  Questa zona risponde alle esigenze di acquirenti di prima casa e di investitori. La sua vicinanza al mare ha determinato nel tempo la presenza di acquisti di immobili da adibire a B&B e casa vacanza. Al momento l’attenzione degli investitori per la zona è elevata in considerazione del fatto che sarà trasformata col progetto di riqualificazione del “Waterfront” di Levante, in cui saranno realizzati uffici, residenze di lusso, un parco urbano di 16 mila mq e spazi per lo sport. Questo progetto, ideato da Renzo Piano, prevede la completa trasformazione della zona che da tempo era impiegata per fiere ed esposizioni. L’offerta immobiliare include immobili d’epoca di prestigio con vista mare che, in ottimo stato, raggiungono un valore di 3.000 €/mq. Valori analoghi si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping della città: Piazza De Ferraris, Via San Vincenzo e Via XX Settembre. La quotazione media del quartiere per una soluzione in buono stato si aggira intorno a 2.000 €/mq, mentre nelle strade più trafficate il valore scende a 1.500 €/mq.

Bologna

Il capoluogo emiliano, come Milano, negli ultimi semestri ha messo in luce un importante recupero dei valori che ha interessato, in particolare, le zone centrali e che sta facendo sentire i suoi effetti anche su quelle più periferiche e semicentrali, tra cui si segnalano Borgo Panigale e Casteldebole. Il recupero dei valori in questi quartieri è legato agli interventi di riqualificazione realizzati nella più ampia zona di Santa Viola in cui essi rientrano. Sono state messe in atto azioni di miglioramento su aree di capannoni dismessi, al cui posto sorgeranno strutture pubbliche per il quartiere.  Sono stati realizzati anche appartamenti e soluzioni indipendenti di nuova costruzione acquistabili a 2900-3400 €/mq. Ciò sta portando ad un incremento dei valori immobiliari anche delle tipologie “usate”.  

Alla luce dei nuovi interventi l’interesse per il quartiere arriva anche da chi risiede nelle zone limitrofe.  Buono anche il trend dei quartieri più centrali di San Donato e San Donnino: la domanda è elevata grazie alle numerose infrastrutture come l’università, l’ospedale Sant’Orsola, FICO, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol ed il nuovo centro direzionale della Guardia di Finanza. Le aree più richieste sono viale della Repubblica, via della Torretta e la zona di San Donnino. C’è attesa anche per la prossima apertura del “Centro Meteorologico Europeo” che dovrebbe attirare lavoratori provenienti da altri paesi europei.

Roma

A Roma una delle aree che sta vivendo un discreto dinamismo è quella dell’Eur e dei quartieri circostanti come Tre Fontane-Tintoretto e Serafico. Si tratta di un’area residenziale della città che negli ultimi anni ha visto diversi interventi di riqualificazione che ne hanno migliorato la percezione da parte dei potenziali acquirenti. Dopo il lockdown c’è stato un ulteriore apprezzamento dovuto al fatto che ci sono numerose soluzioni indipendenti. Nei quartieri di Tre Fontane-Tintoretto e di Serafico i valori sono ancora contenuti e questo consente l’acquisto soprattutto ad acquirenti giovani. Il quartiere, limitrofo all’Eur, attira famiglie che spesso lavorano nelle aziende che qui hanno sede. A queste si aggiungono giovani romani che rientrano per vivere vicino ai genitori. Prevalgono le case di enti pubblici ormai riscattate e la zona è servita da metropolitane e bus. I prezzi medi si aggirano intorno a 3500 €/mq. 

La domanda di tagli ampi e dotati di spazi esterni sta portando la ricerca verso tipologie che si trovano nel quartiere di Serafico dove ci sono soluzioni di grandi metrature, spesso dotate di terrazzo o giardino. Il quartiere ha avuto un buon riscontro dopo il primo lockdown e questo, insieme a una bassa offerta, sta portando a un recupero dei valori. I prezzi, intorno a 3800-4000 €/mq consentono l’acquisto a famiglie con una buona disponibilità di spesa e che fanno un acquisto migliorativo.

Palermo

A Palermo è la ricerca di abitazioni di taglio ampio (oltre i 100 mq) e dotate di spazi esterni a determinare l’incremento della domanda nei quartieri di Emiro, Zisa Nuova e Noce. Il mercato immobiliare ha messo in luce le tendenze emerse post lockdown. Emiro offre appartamenti, quasi sempre di metratura superiore a 100 mq, all’interno di complessi condominiali con spazio verde, parco giochi e posto auto costruiti tra gli anni ‘70 e ’80, acquistabili a prezzi medi di 1300-1400 €/mq con punte di 1500 €/mq per le soluzioni ristrutturate. La presenza di tale offerta immobiliare determina richieste che provengono da persone residenti nei quartieri limitrofi. Altro aspetto apprezzato è la concentrazione dei principali servizi. 

Più popolare l’offerta immobiliare nel quartiere Noce dove i prezzi medi intorno a 800-1.000 €/mq determinano richieste da parte di chi ha un budget più limitato. Qui comprano anche giovani che fanno ricorso, quando possibile, alle agevolazioni under 36, che hanno dato una spinta anche al mercato del quartiere di Montepellegrino-Fiera, in cui l’offerta immobiliare spazia dalle soluzioni di tipo popolare ante ‘67 acquistabili a 600-700 €/mq agli immobili di tipo civile degli anni ‘60-‘70 a 1500 €/mq.