Il mercato immobiliare e le sue dinamiche presentano una forte connessione con le dinamiche dei mercati finanziari. In particolare, l’andamento del numero di compravendite, e in ultima istanza anche dei livelli di prezzo risente dell’andamento dei tassi di interesse interbancario, cioè quei tassi di interesse praticati dalle banche per i prestiti tra di loro e usato come parametro di riferimento e di indicizzazione di prestiti/depositi dalle banche alle famiglie e alle imprese. 

Le azioni della Banca Centrale Europea e l’andamento dell’inflazione

A partire dall’estate dell’anno scorso, la Banca Centrale Europea (BCE) ha attuato alcune azioni volte a innalzare il livello dei tassi di riferimento interbancari. Queste azioni, rese necessarie al fine di controllare l’inflazione, hanno però avuto ulteriori effetti sui bilanci di famiglie e imprese, che di volta in volta vedono crescere l’importo della rata dei loro mutui, quando questi ultimi sono basati su tassi di interesse variabili. 

In questi mesi, il progressivo innalzamento del livello dei tassi ha allontanato famiglie e imprese dallo strumento dei mutui per l’acquisto degli immobili e dei prestiti al consumo, con conseguenze sul mercato immobiliare e in generale sui mercati produttivi.

In un contesto di eccezionale incertezza, gli esperti dell’Eurosistema hanno rivisto al rialzo le proiezioni sull’inflazione, che si porterebbe in media sull’8,4% nel 2022 per poi scendere al 6,3% nel 2023. L’inflazione dovrebbe registrare una marcata riduzione nel 2023, per poi collocarsi in media al 3,4% nel 2024 e al 2,3% nel 2025. Al netto della componente energetica e alimentare l’inflazione dovrebbe aumentare al 4,2% nel 2023, per poi diminuire al 2,8% nel 2024 e al 2,4% nel 2025.

Queste dinamiche avranno sicure ripercussioni sugli andamenti dei tassi di interesse, che si muoveranno di conseguenza.

Il ricorso al debito bancario nell’acquisto della casa

L’ISTAT, l’istituto di statistica italiano, censisce con cadenza trimestrale il numero di compravendite di unità abitative che si concludono in Italia, con riferimento regionale, e il numero di mutui stipulati con costituzione di ipoteca immobiliare.

In media, negli anni dal 2000 in poi, ogni trimestre si sono concluse circa 199.000 contratti ogni trimestre (circa 800 mila contratti all’anno), mentre si sono conclusi in media circa 106.000 mutui ogni trimestre (pari a circa 425 mila mutui all’anno).

Quindi in media, per ogni 10 case compravendute, cinque sono state storicamente comprate (o quantomeno finanziate) con un mutuo; questo rapporto fornisce una chiara fotografia di quanto il mercato immobiliare dipenda dalla capacità o meno delle famiglie e imprese di poter accedere, a condizioni accettabili, ad un mutuo.

Il mercato immobiliare e dei mutui nell’ultima rilevazione ISTAT del 2022

Nel III trimestre 2022 sono 220.995 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (-2,7% rispetto al trimestre precedente e -1,0% su base annua). Il 94,7% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo (209.365), il 5,0% quelle a uso economico (11.054) e lo 0,3% convenzioni a uso speciale e multiproprietà (576).

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare sono 95.945 (-5,5% rispetto al trimestre precedente e -7,4% su base annua). Il calo è omogeneo su tutto il territorio, su base sia congiunturale, sia annua.

Prospettive per il medio periodo

Come sopra delineato, il mercato dei mutui è strettamente legato alle condizioni dei tassi, i quali a loro volta riflettono le azioni della BCE volte al contenimento dei fenomeni inflazionistici.

La volontà di ridurli con strette sul costo del denaro, nel breve periodo, manterrà sicuramente alto il costo di un mutuo e di conseguenza manterrà basso il ricorso al debito bancario.

Ma poiché l’industria delle costruzioni e il mercato immobiliare rappresentano delle voci di PIL (Prodotto Interno Lordo) troppo importanti per i paesi, ci si aspetta che tali misure saranno ponderate avendo un occhio di riguardo per loro.

Purtroppo, in queste dinamiche, hanno un peso rilevante gli effetti negativi sugli scenari macroeconomici di due grandi eventi che hanno segnato il mondo e l’Europa: quelli della Pandemia da Covid-19, che ha segnato gli anni 2020 e 2021 e ancora oggi sta mostrando i suoi effetti sui costi delle materie prime e dei prodotti, in tutto il mondo. E in Europa gli eventi legati al conflitto russo-ucraino, che alimenta l’incertezza sui mercati finanziari e, in ultima istanza, ha impatto sulle economie reali.