Appannaggio di pochi addetti ai lavori fino a circa vent’anni fa, quello delle aste giudiziarie immobiliari è oggi un mercato strutturato con un’ampia platea di fruitori e un ancor più vasto bacino d’utenza di potenziali interessati, seppure ancora scettici per via di meccanismi non sempre chiari e facilmente comprensibili.

Ma qual è la procedura per acquistare un immobile all’asta? A quali aspetti bisogna stare attenti?

Le aste giudiziarie in Italia – Punti chiave

In Italia, le aste giudiziarie immobiliari sono un processo legale attraverso il quale un immobile viene messo all’asta e venduto per soddisfare debiti o sentenze di condanna giudiziarie. Questo tipo di aste viene organizzato e gestito da un Ufficiale Giudiziario, su incarico del Tribunale competente.

Ecco alcuni punti chiave riguardanti le aste giudiziarie immobiliari in Italia:

• Applicabilità delle aste giudiziarie: Le aste giudiziarie immobiliari sono spesso il risultato di esecuzioni forzate per inadempienze di pagamenti, debiti o altri casi legali in cui l’immobile è stato oggetto di sequestro o pignoramento.
• Pubblicità delle aste: Le aste giudiziarie immobiliari devono essere pubblicizzate in modo adeguato, chiaro e trasparente per attirare potenziali acquirenti. Le informazioni sull’asta vengono solitamente pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e su altri mezzi di comunicazione, oltre che sul sito web del Tribunale competente.
• Esame della documentazione: Prima di partecipare all’asta, i potenziali acquirenti devono esaminare attentamente la documentazione relativa all’immobile in questione. Questa documentazione comprende il decreto di vendita, perizie, eventuali vincoli o debiti sull’immobile e altre informazioni rilevanti.
• Deposito cauzionale: Ai partecipanti all’asta viene richiesto di depositare una cauzione, che varia in base al valore dell’immobile e alle regole specifiche del Tribunale competente. Questo deposito cauzionale garantisce la serietà delle offerte presentate e viene restituito se l’acquirente vince l’asta, altrimenti viene restituito a coloro che non hanno avuto successo.
• Offerte in asta: L’asta può avvenire con la formula “senza incanto”, in cui l’aggiudicazione è immediata all’aggiudicatario che abbia proposto, in busta chiusa, il prezzo maggiore. Alternativamente, nella maggior parte dei casi l’asta è “con incanto”: in tal caso, durante l’asta, i partecipanti presentano le loro offerte in aumento progressivo. Il prezzo-base di un immobile della prima sessione d’asta è determinato da un esperto incaricato dal tribunale (il Consulente Tecnico): laddove questa vada deserta perché non vi sono offerte, il giudice fissa la data per una successiva sessione d’asta in cui il prezzo-base viene ribassato. Nelle sessioni successive ad ogni sessione di vendita del bene andato deserto per assenza di offerte, il giudice può disporre di ribassare il prezzo fino al 25% rispetto al prezzo-base d’asta precedente e, se anche le tre successive sessioni dovessero andare deserte, il prezzo iniziale potrebbe scendere fino al 50%. L’asta si conclude quando non ci sono più offerte.
• Assegnazione dell’immobile: Se un’offerta soddisfacente viene presentata e accettata, l’immobile viene assegnato all’acquirente vincitore. L’aggiudicatario è tenuto a pagare l’importo concordato entro i termini stabiliti dal Tribunale.
• Atto di trasferimento: Dopo aver ricevuto il pagamento completo, il Tribunale rilascia un atto di trasferimento dell’immobile a favore dell’acquirente, che diventa ufficialmente il nuovo proprietario dell’immobile.

Pro e contro dell’acquisto di un immobile all’asta

Il primo vantaggio dell’acquisto di un immobile all’asta è che, in linea di massima, il prezzo a cui viene venduto l’immobile è normalmente inferiore al reale valore di mercato di una transazione ordinaria, quindi più conveniente.

Infine, un altro vantaggio è dato dalla sicurezza nella transazione: infatti il titolo che viene emesso dal giudice, il cosiddetto “Decreto di Trasferimento”, ha una forza legale assoluta in Italia.

Per contro, vi sono alcune limitazioni e svantaggi dell’acquisto di un immobile all’asta rispetto al libero mercato. Il primo è sicuramente che, seppur il Decreto di Trasferimento sia valido, la vendita tramite asta giudiziaria consente che il bene sia trasferito anche se non è pienamente conforme dal punto di vista edilizio, urbanistico e catastale, prevedendo cioè che i costi e l’onere di eventuali regolarizzazioni sia a carico dell’aggiudicatario. Sebbene la legge conceda all’aggiudicatario un periodo di 120 giorni per poter provvedere alla sanatoria, il rischio che l’immobile sia parzialmente o totalmente abusivo e non sanabile resta comunque in capo all’aggiudicatario.

Infine, nel caso di immobili occupati, sebbene spesso questi scendano di prezzo notevolmente rispetto al loro valore di mercato da liberi, vi possono essere dei rischi di allungamento dei tempi di impossessamento dell’immobile, soprattutto quando gli occupanti sono soggetti che appartengono a fasce deboli (famiglie con bambini, anziani, persone con disabilità, ecc.).

In ultimo, una precisazione: insieme al saldo del prezzo bisognerà corrispondere anche tutte le tasse e imposte che sono dovute normalmente in una compravendita immobiliare: infatti l’acquisto da un tribunale non comporta un vantaggio fiscale perché il regime di tassazione è esattamente lo stesso di quando si compra una casa da un privato, direttamente o tramite un intermediario.

In sintesi, le aste giudiziarie immobiliari possono rappresentare un’opportunità per acquistare immobili a prezzi convenienti, ma è essenziale essere ben informati e fare una valutazione accurata dell’immobile e delle condizioni dell’asta prima di partecipare. 

Per tali ragioni, è sempre consigliabile fare le dovute ricerche e farsi assistere da un consulente immobiliare in tutte le fasi della procedura, dalla valutazione all’eventuale aggiudicazione e nell’espletamento delle non semplici formalità tecniche e burocratiche.

In attesa delle prossime aste giudiziarie, non esitate a contattare il gruppo Agedi per tutte le informazioni complementari.