Il Principato di Monaco è un piccolo stato sovrano, neutrale, sicuro ed indipendente. È dotato di un sistema fiscale favorevole, caratterizzato da un contesto internazionale di residenti provenienti da oltre 140 paesi nel mondo.

Un luogo ideale dove abitare, ricco di cultura ed eventi sportivi, favorito da un clima mite tutto l’anno, oltre a paesaggi pittoreschi e caratteristici.

Il suo mercato immobiliare esprime i valori più alti al mondo, ma a differenza di altri mercati immobiliari analoghi (New York, Parigi, Londra, Hong Kong, Milano, ecc.), quello del Principato di Monaco ha storicamente assicurato rendimenti costantie una crescita del valore del capitale continua e ininterrotta, poco volatile e poco rischiosa.

Andiamo quindi ad esplorare questo mercato immobiliare che ha caratteristiche uniche al mondo.

Le forme di investimento possibili

Anzitutto, chiunque ha la possibilità di investire nel mercato immobiliare monegasco. Non occorre quindi avere la residenza o la sede legale di una società nel Principato.

L’offerta di immobili che si prestano ad investimento è limitata, ma affidandosi ad un professionista immobiliare serio, riconosciuto e affidabile, questo aspetto non rappresenta un ostacolo.

Si può scegliere tra due tipologie di immobile:

• Le nuove costruzioni (entro cinque anni dal completamento dell’intervento di costruzione) dette “ventes” o “prime vendite”;

• L’ immobile usato sul mercato delle rivendite o “reventes”.

Nel primo caso, l’acquirente deve sostenere anche il costo dell’imposta sul valore aggiunto (pari al 20%), mentre nel secondo caso non è dovuta.

Il mercato immobiliare del Principato di Monaco è prevalentemente caratterizzato da transazioni di unità a destinazione residenziale e, in misura minore, di uffici e negozi. Poco significative le transazioni delle poche ville presenti nei due chilometri quadrati di territorio, e di immobili industriali/artigianali.

Dal 2004 l’IMSEE (Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques) pubblica un osservatorio del mercato immobiliare che si focalizza sulle vendite e rivendite di immobili a destinazione residenziale. Non esiste ancora, invece, un osservatorio analogo per le locazioni immobiliari.

Il mercato immobiliare nel 2023

Storicamente, nel Principato di Monaco si sono realizzate poche vendite di nuove abitazioni a fronte di un ben più corposo numero di rivendite di immobili “usati”.

Negli ultimi dieci anni si sono concluse tra le 11 (nel 2014) e le 88 (2022) prime vendite. Un totale di circa 200 vendite, con un valore di circa 450 milioni di euro. Gli anni 2022 e 2023, però, sono stati particolarmente proficui per il segmento delle nuove abitazioni, sfondando il miliardo di euro nel 2022 e con una leggera flessione, ma comunque sopra il miliardo, nel 2023.

Si tratta di un evento fisiologico, dovuto all’afflusso sul mercato di nuovi sviluppi immobiliari e alla forte ripresa dopo la pandemia da Covid-19.

Nel 2023 sono state completate 416 transazioni immobiliari a Monaco, di cui 388 rivendite e 28 nuove proprietà. Sebbene ciò rappresenti un calo di circa il 20% rispetto al 2022, in termini di volumi il valore totale delle transazioni di 3,23 miliardi di euro resta comunque su livelli record, lievemente inferiore rispetto al 2022.

La ragione principale del calo di 28 nuove proprietà vendute (-68,2% rispetto al record dell’anno precedente), è la mancanza di nuove costruzioni sul mercato.

In calo anche l’usato di oltre il 10% rispetto al suo livello più basso dal 2012. Coinvolti soprattutto i tagli piccoli, monolocali e bilocali. I trilocali (3 pièces) che, ai sensi della normativa per ottenere la residenza nel Principato, permettono di accogliere una famiglia media di 4 persone, e i quadrilocali sono invece in aumento.

Un altro record del 2023 è stato il prezzo medio di vendita al metro quadrato pari a €51.418. Inferiore solo dell’1% rispetto ai €52.000 registrati nel 2021.

Nella classifica dei 8 distretti del Principato, Monte-Carlo si conferma, come sempre, quello più ricercato. Per chi vuole acquistare un immobile a Monaco, qui sono presenti il Casinò di Monte-Carlo, i più lussuosi negozi del Carré D’Or, e i più bei palazzi, tra cui il Park Palace, il Mirabeau, il Monte Carlo Star o il Metropole, con il suo centro commerciale. Sono ubicate qui circa il 26% delle superfici totali di unità immobiliari del Principato, nelle quali si scambiano in media tra il 30% e il 35% delle transazioni di rivendite complessive annuali che raggiunge il 60% insieme al quartiere La Rousse.

Il quartiere che si sta invece rivelando interessante è La Condamine. Qui si sono registrate nel 2023 transazioni per un valore di circa 263 milioni di euro, circa l’83% in più rispetto al 2022. Si è osservato anche il maggior incremento del prezzo medio al metro quadro: da 45 mila a circa 54 mila euro (circa il 20%!).

Il quartiere con l’incremento dei prezzi più elevato nel 2023 è stato Larvotto dove il prezzo medio al metro quadro è pari a 65.857 euro. Incremento del 5,6%, trainato dallo sviluppo del Mareterra.

In linea generale, il prezzo medio al metro quadro nel 2023 rimane saldamente oltre i 50 mila euro, soglia superata nel 2021.

Prospettive future.

“In considerazione del trend storico crescente dei prezzi unitari degli immobili nel Principato, c’è da aspettarsi una ripresa nella crescita dei valori degli immobili”, ha commentato Andrea Mulas, Senior Asset Manager di Agedi.

“Le flessioni e le incertezze nell’andamento dei prezzi nel triennio 2021-2023 dovrebbero essere superate nel 2024, considerato che anche gli effetti degli eventi di portata globale degli ultimi anni (la pandemia da Covid-19, il conflitto russo-ucraino alle porte dell’Europa, il conflitto Israele-Gaza, i tassi di interesse elevati, l’inflazione e l’esplosione dei costi delle materie prime, ecc.) sono ormai in via di assestamento”.

“Questo varrà maggiormente per il mercato dell’usato, maggiormente sensibile ai fenomeni macroeconomici esterni rispetto alle transazioni del nuovo”, conclude Mulas.