«Неопределенное воздействие» — таков сценарий, предусмотренный для сектора недвижимости в Европе в 2021 году в докладе «Новые тенденции в сфере недвижимости», подготовленном Urban Land Institute, важнейшей независимой некоммерческой организацией, занимающейся вопросами недвижимости, и являющейся отправной точкой для сообществ, занимающихся недвижимостью.

Все согласны с тем, что Ковид-19 не принесет никаких главных новостей в сфере недвижимости, но это, безусловно, изменит то, как мы живем и работаем. Это будет происходить за счет ускорения тенденций последних лет, которые, однако, будут подвергаться воздействию спектра новых волн пандемии.

В любом случае, недвижимость остается одним из немногих классов активов, которые все еще могут приносить приемлемый доход в периоды низких или отрицательных процентных ставок. По этой причине, в связи с экономической нестабильностью, ожидается, что институциональные инвесторы будут проявлять особый интерес к основной недвижимости, как это произошло после кризиса 2008 года.

Пандемия также создаст непосредственные проблемы для офисного и розничного секторов, ускоряя современные тенденции в долгосрочной перспективе в мире, где ожидается » больше удаленной работы» и » больше покупок через Интернет».

Безопасность доходов от недвижимости будет иметь решающее значение для инвесторов. Для того чтобы сдержать возникновение правонарушений, последние будут все более тщательно оценивать не только качество работы арендатора, но и возможные риски, связанные с деятельностью, осуществляемой последним внутри объекта недвижимости. В результате, хотя пока еще слишком рано оценивать возможное влияние на цены, наблюдается тенденция все чаще рассматривать недвижимость как «услугу» и/или как класс реальных операционных активов.

В этом контексте следует ожидать осторожности в решениях инвесторов в недвижимость в 2021 году. Решения, которые также будут зависеть от геополитических ситуаций, связанных с Брекситом, президентскими выборами в США и торговыми спорами.

Хотя сектор недвижимости в Европе действительно находится в цикле значительного равновесия между спросом и предложением, более или менее своевременная и эффективная политика, проводимая национальными правительствами в связи с пандемией, также окажет воздействие, в краткосрочной или долгосрочной перспективе, на сделки с недвижимостью и ее стоимость.

Места и отрасли, в которые следует инвестировать

С этой точки зрения Германия, «снова в действии», благодаря эффективному подходу к пандемии, утвердила себя в качестве «тихой гавани» для инвесторов в кирпич. Берлин, подорвавший парижский рекорд 2020 года, лидирует. Тем не менее, рынок сохранит доверие к Лондону и Парижу, особенно в отношении ликвидности, которую эти города способны обеспечить инвесторам в долгосрочной перспективе.

Более того, в постсоветском мире сектор начинает выглядеть благоприятно и в результате прогнозируемого перебазирования многих компаний, даже малых и средних городов, но только тех, которые в состоянии гарантировать отличное сообщение и транспорт.

Компании будут все чаще использовать технологии в своей повседневной деятельности. По этой причине центры данных и материально-техническое обеспечение являются теми классами активов, которые извлекут наибольшую пользу из последствий пандемии, главным образом в связи с повсеместным распространением по всей Европе безудержной и неудержимой оцифровки, которая была усилена в последние месяцы 2020 г.

Тем не менее, жилье, приносящее доход, остается вечнозеленым благодаря традиционному гарантированному уровню урожайности.

Наконец, кажется, что недвижимость наконец-то поняла свою основополагающую роль в обществе. Такие вопросы, как многообразие, вовлеченность в работу и охрана окружающей среды, решаются в интересах стратегических инвестиций, которые становятся все более «системными» и ориентированными на политику в области ESG (Environmental, Social and Governance — экологическая, социальная и управленческая политика) по сравнению с классическими специализированными фондами и продуктами прошлого.

Самые последние новости о вакцине против Ковида и обновленная уверенность в будущих перспективах, также подтвержденная позитивными показателями фондовых рынков, могут также существенно изменить прогнозы, содержащиеся в отчете ULI.

Рынки капитала недвижимости

В связи с ограничениями на поездки, обусловленными Covid-19, ожидается, что в краткосрочной перспективе отечественные инвесторы будут расти по сравнению с международными инвесторами. В последнем случае будет преобладать азиатская столица над Северной Америкой и Канадой.

Города с наиболее активными рынками в период между последним кварталом 2019 года и третьим кварталом 2020 года являются следующими, лидирует Лондон (2 млрд. евро), на втором месте Париж (13 млрд. евро), на седьмом месте Милан с общей суммой 4 млрд. евро.

Классы активов, на которые следует делать ставки

Опираясь на рост глобальной оцифровки, вызванный Covid-19, центры обработки данных, логистика и науки о жизни являются тремя перспективными сегментами, на которых следует сосредоточить внимание, в то время как ожидается, что только в краткосрочной перспективе замедлится рост некоторых классов активов, которые значительно выросли в последние годы, таких как студенческое жилье, гостиницы и совместное проживание, которые сильно пострадали от блокировок в связи с пандемией.

Читайте также: Что ожидается от жилищного рынка после Ковида-19?

Офисы, стоимость которых еще не уменьшилась, по-прежнему относятся к классу активов, в которые можно инвестировать в будущем. Однако, чтобы идти в ногу со временем, их придется переосмыслить (пространство, качество воздуха и т.д.). В любом случае, по общему мнению, центральные учреждения останутся незаменимыми для культивирования талантов и создания корпоративной культуры.

Что касается розничной торговли, то следует ожидать снижения тарифов и цен, особенно в торговых центрах.

Рынки, за которыми нужно следить

Несмотря на блокировки, вызванные пандемией, коллапсом экономики и неопределенным будущим, рейтинг наиболее динамичных городов на рынке существенно не изменился по сравнению с прошлым годом.

В первой десятке лидирует Берлин, а королева 2020 года — Париж — опускается на третье место. Столица Германии — это город, которого хотят все, особенно офисный сегмент, в котором наблюдается рост арендных ставок. Три других немецких форпоста — Франкфурт (4), Гамбург (6) и Мюнхен (7) — входят в десятку лучших городов Европы. Им благоприятствуют оптимистичные прогнозы в отношении экономики Германии. Серебряная медаль для Лондона, который вместе с Парижем всегда поддерживает большое количество ласковых людей.

Стоимость инвестиций в Мадриде, которые в прошлом году показали гораздо лучшие результаты, теряет вес. Однако это неудивительно, так как Испания и Португалия сильно зависят от туризма. Отсутствие миграционных потоков в 2020 году серьезно повлияло на их экономику. Не случайно Барселона и Лиссабон (9 и 10 в 2020 году) упали на 13-е и 15-е места соответственно.

Фокус на Францию

В частности, Париж находится в списке желаний каждого инвестора, особенно в сфере логистики, жилья и офисов. Инфраструктурный проект «Большой Париж», флагманский проект стоимостью 26 миллиардов евро, и Олимпийские игры 2024 года часто называют плюсом Вилля Люмьера. Больше осторожности в La Défense, в это время характеризуется переизбытком предложений.

Перспективы для Лиона (21), второго по привлекательности города Франции, как и для Манчестера, Бирмингема и Эдинбурга, не изменились с 2020 года. Отчасти это объясняется меньшими размерами/ликвидностью этих городов, что должным образом учитывается критериями классификации.

Читайте также: Массимо Чиматти на вебинаре Re Mind: проект группы Agedi по культурному туризму

Фокус на Италию

Удивительно, но Милан вернулся в топ-10, на седьмое место, восстановив 5 позиций по сравнению с прошлым годом. Рим все еще борется за привлечение доверия инвесторов, размещая 23-ю. Многие, однако, считают, что Рим — это «новый» город, в который необходимо инвестировать, находящийся сейчас в самой нижней точке экономического и социального цикла.

Интересно, как по-разному воспринимают инвесторов два флагманских города страны. Милан, который вернулся в офисный сегмент так же низко, как и крупные города Германии, считается «скандинавским» городом. Расположенный в Ломбардии, одном из самых богатых и густонаселенных регионов Италии, он является основной целью для логистических операторов. К сожалению, то же самое нельзя сказать и о столице.

Фокус на Люксембург

Люксембург находится в середине рейтинга на 17 месте, будучи интересным особенно в офисном секторе, с постоянно растущими ценами.