В сфере недвижимости нет ничего необычного в том, чтобы встретить термин «голая собственность», особенно когда речь идет о жилой недвижимости. Обычно привлекательной является цена, которая выгоднее и часто намного ниже рыночной. Это также интересная долгосрочная инвестиционная возможность при условии, что человек знает, как она действует и на каких условиях.
Попробуем прояснить, что означает эта конкретная форма частной собственности, имеющая очень древнее происхождение, зародившаяся в римском праве.
Голая собственность и пользование
Голая собственность — это та форма «обнаженного» владения, и, следовательно, лишенного права на использование и экономическую эксплуатацию собственности, последняя определяется как «узуфрукт», который, следовательно, принадлежит другому человеку.
Это различие между голой собственностью и узуфруктом является «временным» и может быть как установленным, так и неопределенным: в случае узуфрукта от имени физического человека, он может продолжаться в течение всей жизни заинтересованного человека, и в этом случае он является неопределенным; или максимальный срок может быть установлен между участниками (30 лет, как в Италии, так и во Франции). В случае наличия узуфрукта у юридического лица, закон также устанавливает максимальный срок.
При прекращении узуфрукта происходит автоматическое повторное присоединение голой собственности и узуфрукта, таким образом достигается полное владение, форма собственности, с которой мы все знакомы.
Как и полная собственность, покупка оформляется обычным нотариальным актом и для целей налогообложения облагается по тем же ставкам, что и покупка полной собственности.
Средне и долгосрочные финансовые вложения
В недвижимости голая собственность считается средне- и долгосрочной инвестицией из-за переменного времени в наличии недвижимости. Эта инвестиция также имеет низкую налоговую нагрузку.
За последнее десятилетие рынок голой собственности вырос в результате экономического кризиса и постепенного старения населения и, в частности, тех пожилых людей, которым необходимо «монетизировать» стоимость своей собственности, избавляясь от чрезвычайных расходов на содержание и налогового бремени, связанного с ее использованием, сохраняя при этом пользование собственностью на всю жизнь или в течение заранее установленного периода времени.
Экономические и социальные последствия, вызванные пандемией Ковида-19, позволяют предположить, что тенденция роста этой своеобразной формы собственности будет подтверждена.
Выгода для продавцов и покупателей
Нет сомнений в том, что голая собственность дает преимущества перед «нормальной» недвижимостью на рынке для обеих партий, как продавца, так и покупателя. Продавцом часто является пожилой человек, не имеющий наследников, нуждающийся в своевременной ликвидности и желающий продолжать жить в своем доме. Или же это может быть хорошим инструментом налогового планирования и применяться в ситуациях смены поколений, когда родительский владелец передает голую собственность наследнику, оставляя при этом узуфрукт за собой.
Для покупателя, однако, покупка голого права собственности дает ряд преимуществ, начиная с цены покупки, ниже рыночной стоимости. Эта стоимость фактически уменьшается на узуфрукт, рассчитанный на основе таблиц, предусмотренных законом.
Читайте также: Недвижимость, дарение и собственность — что о них устанавливает закон?
Как определить цену голой собственности?
Начнем с того, что наиболее правильная оценка для данного вида сделок может быть установлена только с помощью специалиста по недвижимости. Как правило, устанавливается рыночная стоимость недвижимости, к которой затем применяется переменный коэффициент, определяемый на основании возраста узуфруктуарии. Значения коэффициентов колеблются в соответствии с периодическими публикациями Министерства финансов и основаны на статистических данных об ожидаемой продолжительности жизни в стране базирования и действующей процентной ставке.
Короче говоря: чем старше узуфруктуарий, тем выше будет стоимость голого владения. Налогообложение при покупке будет также пропорционально возрастать.
FAQ
Если я хочу инвестировать, должен ли я покупать голую собственность?
Да, абсолютно, если в обозримом будущем нет срочной необходимости в использовании собственности. Покупка недвижимости, находящейся в голой собственности, гарантирует преимущество покупки недвижимости по более низкой цене, чем в среднем по рынку, в надежде получить переоценку недвижимости в среднесрочной перспективе. Следует иметь в виду, что инвестиции должны рассматриваться в долгосрочной перспективе.
Является ли стоимость голой собственности ниже рыночной цены?
Да, при покупке недвижимости, находящейся в голой собственности, стоимость недвижимости уменьшается на узуфрукт той же собственности. Например, голая недвижимость, проданная с временным узуфруктом (10 лет), при этом возраст узуфруктатора составляет 75 лет. Рыночная стоимость в этом случае будет составлять около 65% от полной стоимости недвижимости.
Кто оплатит расходы?
Обычное обслуживание оплачивается узуфруктуаром. Чрезвычайные расходы, с другой стороны, должен нести голый владелец.
Могу ли я провести ремонт на объекте после покупки?
Работы на объекте недвижимости могут проводиться только с согласия узуфруктария и по согласованию с ним.
Читайте также: Superbonus 110% — как управлять эксплуатационными работами в здании среди голых владельцев и узуфруктуариев.
Что означает узуфрукт на время?
Узуфруктуарий — это человек, который имеет право проживать в собственности. Узуфрукт может находиться в течение неопределенного периода времени, т.е. до тех пор, пока узуфруктуарий жив, или в течение определенного периода времени. В этом случае узуфруктуарий имеет срок действия (10, 15, 20 лет и т.д.). Срок действия узуфрукта влияет на стоимость владения.
Могу ли я попросить узуфруктуаря уйти после покупки?
Нет. Узуфруктуарий имеет право пользоваться недвижимым имуществом, право собственности на которое передается на определенный срок (временный узуфрукт) или на весь срок его жизни (узуфрукт).
Этого не происходит, если по истечении определенного периода времени с узуфруктуаром достигается соглашение о приобретении его «права» на использование собственности.