Covid-19 существенно повлиял на предпочтения, ожидания и оценки в сфере недвижимости. В некоторых случаях ускоряются некоторые уже развивающиеся тенденции. К ним, безусловно, относятся оцифровка работы, трансформация покупательских привычек и повышенное внимание к экологической, социальной и управленческой устойчивости, так называемые метрики ESG. В процессе оценки объекта недвижимости эти факторы сегодня стали фундаментальной составляющей наряду с традиционными экономико-финансовыми критериями.
Устойчивость больше не является только обязанностью некоммерческих или так называемых «зеленых» организаций, но и требованием любых инвестиций. Операторы рынка все больше ориентируются на то, чтобы их инвестиционная и управленческая политика основывалась уже не только на прибыли, но и на внедрении лучших практик и процедур в области ESG.
Согласно докладу Schroders Global Investor Study 2020, 77% инвесторов никогда бы не инвестировали вопреки своим моральным принципам. Только 23% готовы к этому с перспективой более высокой доходности. Кроме того, до 47% готовы инвестировать в устойчивые фонды, чтобы внести свой вклад в создание более «зеленого» общества — процент, который вырос на 42% по сравнению с показателем 2018 года.
В Италии и Франции, соответственно, 82 и 78% инвесторов говорят, что никогда бы не инвестировали против своих идеалов. В России 80%, в то время как в США этот процент составляет всего 67%.
ESG фонды в сфере недвижимости
Фонды ESG являются растущей тенденцией на рынке недвижимости. Эти финансовые вложения находятся на полпути между благотворительными сделками, которые служат социальным и культурным целям, и традиционными операциями. Это не означает, что в традиционных операциях с недвижимостью систематически игнорируются экологические и социальные аспекты. Однако совершенно очевидно, что основной целью традиционных операций с недвижимостью является доходность сделки вне зависимости от вида активов и участвующих в ней компаний.
Такая дифференциация необходима для выбора типа собственности или операции с недвижимостью, на которой следует сконцентрироваться. Для Программы ЮНЕП — ООН по охране окружающей среды в 2015 году выбросы CO2 в секторе недвижимости составили 30% от годового объема зарегистрированных выбросов, в то время как потребление энергии в секторе недвижимости было близко к 40% от мирового уровня. Это способствовало, прежде всего, выполнению Парижских соглашений 2015 года, первого юридически обязательного международного пакта об изменении климата, направленного на сокращение выбросов СО2 на 77% к 2050 году, а также на повышение осведомленности о важности изменения климата.
Отсюда и поворот в сфере недвижимости, который привел к большей ответственности за окружающую среду и началу добродетельной динамики с точки зрения ESG.
Но если экологические факторы более легко узнаваемы, то связь с социальными и управленческими факторами становится более сложной. Здания выполняют социальную функцию, они являются частью общества, их используют люди, которые ожидают качественной, современной и эффективной среды.
Читайте также: Бывшие колонии Савонези в Гарессио (CN): от Agedi новая концепция колоний 2.0
Что такое активы, отвечающие требованиям ESG
Существует несколько классов активов, которые легко связаны с фондами недвижимости ESG. В первую очередь, школы, дома престарелых, больницы, ЮАР, студенческие общежития и дома престарелых. В данном случае именно социальный вклад этих реалий делает их привлекательными для инвесторов. Однако усилия по переустройству территорий и мест в соответствии с критериями устойчивости и экономии потребления земли также все в большей степени связаны с фондами в области ESG. Нам нужно думать только о перепланировке заброшенных территорий, заброшенных зданий, восстановлении или расширении городских зеленых насаждений, общественных пространств и устойчивой мобильности. В центре внимания таких мероприятий уже находятся не только социальные последствия, но и экологическое и экономическое воздействие на всю общину и ее благосостояние.
И наоборот, фонды ESG резко контрастируют с инвестициями и сделками, которые оказывают сильное воздействие на окружающую среду, не соответствуют Парижским соглашениям или ставят экономические потребности компании или инвестора выше потребностей коллективного социального обеспечения.
Рейтинги фондов ESG: какие факторы учитываются
На сегодняшний день еще не определена и не признана всеми операторами однозначная процедура или методология разработки рейтинга ESG. В дополнение к традиционным агентствам (Fitch, Moody’s, S&P и др.) появились новые агентства, которые занимаются разработкой рейтингов для фондов ESG. Эти агентства уделяют особое внимание этим вопросам, как, например, GRESB, которая была создана по инициативе крупных инвесторов в недвижимость. Параметры измерения и веса могут различаться в зависимости от учреждения, так как каждый компонент может оказывать совершенно разное влияние на общий результат.
Но давайте подробно посмотрим, по каким критериям можно провести анализ и присвоить оценку ESG.
Разработка оценок в области ESG основывается на данных, публикуемых непосредственно заинтересованными компаниями или в отчетах, в основном, для неправительственных организаций. Эти данные позволяют присвоить рейтинг «box», основанный на 17 темах целей Организации Объединенных Наций в области устойчивого развития. Методы измерения и значение, придаваемое оценивающими учреждениями анализируемым факторам, могут варьироваться.
Читайте также: ULI: Новые тенденции в недвижимости Европы 2021 — главные темы
ESG инвестиции и потенциальные риски
Фонды ESG и правильное применение критериев должны способствовать, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, оптимизации инвестиций. Невозможно заранее узнать о рисках или маржах улучшения соответствующих активов, однако, несомненно, что плохо управляемая или неэффективная недвижимость имеет нереализованный потенциал, как с точки зрения экономической стоимости, так и доходности.
Классы активов, отвечающих требованиям ОСОКУ, привлекут квалифицированных инвесторов, которые будут мотивированы потенциальной доходностью с постепенным увеличением в долгосрочной перспективе. В меньшем масштабе, хорошо управляемая недвижимость будет более ценной и привлечет качественных арендаторов. Согласно отчету INREV, Европейской ассоциации инвесторов в не котирующиеся на бирже автомобили для недвижимости, разница в доходности между компаниями, находящимися на вершине глобального эталона устойчивости недвижимости (GRESB), и компаниями, находящимися внизу, составляет 2,75%.
Будущее ESG в секторе недвижимости
С учетом того, что США по-прежнему явно занимают первое место, предполагается, что и в Европе соблюдение факторов ОСОКУ станет приоритетной задачей. Это касается не только владельцев собственности, но и самих ее пользователей, обеспечивая ответственное и устойчивое управление активами.